Калькулятор машканты (ипотеки в Израиле)
Введите цену, профиль и срок и распределите кредит между праймом, фиксированной ставкой и ставкой с привязкой к индексу так, как это сделал бы банк. Калькулятор применяет пределы Банка Израиля и ставки, наблюдаемые в ноябре 2026 года.
Коротко
Калькулятор считает машканту (משכנתא, израильскую ипотеку) так, как её считает банк: кредит делится на три маршрута (маслулим) — прайм (4,75 % минус маржа), фиксированную без привязки (4,8–5,5 %) и фиксированную с привязкой к индексу потребительских цен (2,6–3,3 % + инфляция 1,6 %), — и для каждого берётся аннуитетный платёж. Максимум финансирования: 75 % для первого жилья резидента, 70 % при замене жилья, 50 % для инвестора и нерезидента. Не меньше трети кредита — по фиксированной ставке. Платёж не должен превышать 35–40 % чистого дохода.
Распределение по маршрутам
Прайм (плавающая)
Фиксированная без привязки
Фиксированная с привязкой к индексу
Правила Банка Израиля: не менее трети кредита по фиксированной ставке, не более двух третей по прайму. Калькулятор корректирует ползунки соответственно.
- Погашенный основной долг—
- Проценты—
- Прайм (плавающая) · Фиксированная без привязки · Фиксированная с привязкой к индексу—
Ориентировочные ставки на ноябрь 2026 г. (учётная ставка 3,25 %, прайм 4,75 %). Индексируемый маршрут рассчитан при постоянной инфляции; в реальности платёж и остаток долга меняются вместе с индексом. Банки применяют разные надбавки в зависимости от профиля и города: реальное предложение может отличаться на ±0,5 пункта.
Как читать результат
Ежемесячный платёж — сумма платежей по трём маршрутам, рассчитанных как равные аннуитеты (метод шпицера, который применяют все израильские банки; та же логика, что в аннуитетной ипотеке в России или Украине). Общая стоимость кредита складывает все платежи за срок; разница с суммой кредита — это проценты, показанные на диаграмме. Необходимый доход считается из отношения платежа к доходу 35 %, которое большинство банков принимают без обсуждения; 35–40 % — предмет переговоров, выше — редкость.
Поиграйте со сроком: на кредите 1 250 000 ₪ под 5 % переход с 20 на 30 лет снижает платёж с 8 249 ₪ до 6 710 ₪, но проценты вырастают с 729 867 ₪ до 1 165 697 ₪. Поиграйте и с распределением: больше фиксированной — дороже сегодня и спокойнее завтра; больше прайма — наоборот. Если доход у вас в евро или долларах, помните, что банк снизит его на 10–20 % при пересчёте в шекели.
Три маршрута в калькуляторе
| Маршрут | Ставка | Что меняется | Кому подходит |
|---|---|---|---|
| Прайм (прайм минус маржа) | P − 0,3…0,9 → 3,85–4,45 % | Следует за учётной ставкой Банка Израиля, которую пересматривают 8 раз в год. Долг не индексируется. Нет компенсации за досрочное погашение. | Тем, кто ждёт снижения ставок или хочет гасить досрочно. |
| Фиксированная без привязки (квуа ло цмуда) | 4,8–5,4 % | Ничего: один и тот же платёж с первого месяца до последнего. Возможна компенсация банку при досрочном погашении, если ставки упали. | Тем, кому нужен определённый платёж, и нерезидентам с доходом в валюте. |
| Фиксированная с привязкой (квуа цмуда) | 2,7–3,3 % + инфляция | Остаток долга и платёж растут с индексом потребительских цен (мадад). Низкая номинальная ставка, реальная стоимость зависит от инфляции (1,6 % за год в октябре 2026). | Тем, кто хочет низкий стартовый платёж и готов к его росту. |
| Переменная раз в 5 лет (мештана коль 5) | 4,3–4,9 % | Ставка пересматривается каждые пять лет по индексу облигаций. В калькуляторе не моделируется: считайте её фиксированной на пять лет. | Частый компромисс, который предлагают банки. |
На практике банки предлагают смесь из трёх-четырёх маршрутов. Калькулятор оставляет три, которые покрывают больше 80 % подписываемых кредитов. Как выбирать между ними — в гиде по машканте.
Правила Банка Израиля, которые применяет калькулятор
- Максимальная доля финансирования: 75 % для резидента, покупающего первое жильё, 70 % для резидента, меняющего жильё, 50 % для инвестора или второго жилья. Нерезиденты подпадают под практику банков: чаще всего 50 %, до 70–75 % для гражданина Израиля или при запланированной алии (см. ипотека для репатриантов и машканта для нерезидентов).
- Переменная часть: не больше двух третей кредита по переменной ставке (включая прайм); не меньше трети фиксированной.
- Отношение платежа к доходу: не больше 50 % чистого дохода, на практике 40 %.
- Срок: максимум 30 лет, и кредит, как правило, должен быть погашен до 75 лет (в некоторых банках до 80).
Калькулятор не включает страхование жизни и строения, обязательные и оплачиваемые отдельно: закладывайте 0,1–0,3 % суммы кредита в год на страхование жизни в зависимости от возраста и 300–700 ₪ в год на строение. Не включает он и мас рехиша, который платится из своих средств: для нерезидента на квартире за 2 500 000 ₪ это 200 000 ₪. Свою сумму покажет калькулятор мас рехиша.
Полный пример: квартира за 2,5 млн ₪, покупатель-нерезидент
| Собственные средства | 1 250 000 ₪ |
| Кредит | 1 250 000 ₪ |
| Прайм, 500 000 ₪ под 4,15 % | ≈ 2 681 ₪ / мес. |
| Фиксированная без привязки, 437 500 ₪ под 5,1 % | ≈ 2 583 ₪ / мес. |
| Фиксированная с привязкой, 312 500 ₪ под 3,0 % + 2 % инфляции | ≈ 1 827 ₪ / мес. в сглаженном виде (реальный стартовый платёж ≈ 1 482 ₪, растёт с индексом) |
| Ежемесячный платёж | ≈ 7 091 ₪ |
| Чистый доход в месяц, который ожидает банк (35 %) | ≈ 20 259 ₪ |
| Проценты за 25 лет | ≈ 880 000 ₪ |
При таком финансировании консультант часто получает на 0,2–0,4 пункта лучше по прайму и фиксированной, чем предложение отделения, — это 25 000–50 000 ₪ за срок, больше его гонорара. Тот же бюджет в Хайфе или Ашдоде покупает больше метров, в Иерусалиме — меньше; средние цены по городам — в обзоре цен на квартиры в Израиле, а весь путь сделки — в гиде как купить квартиру в Израиле.
Частые вопросы
Какой максимальный ежемесячный платёж примет израильский банк?
Банк Израиля ограничивает отношение платежа к доходу 50 % чистого дохода семьи, но на практике банки работают в диапазоне 30–40 %. Выше 40 % дело обычно отклоняют или дают дороже.
Почему калькулятор не даёт положить 100 % на прайм?
С 2011 года Банк Израиля требует, чтобы не меньше трети жилищного кредита было по фиксированной ставке (с привязкой к индексу или без) и не больше двух третей — по переменной, включая прайм. Калькулятор воспроизводит это ограничение.
Платёж в калькуляторе — это тот, который я буду платить?
По прайму и фиксированной без привязки — да, с поправкой на маржу. По маршруту с привязкой реальный платёж растёт вместе с инфляцией: калькулятор приближает его постоянной инфляцией, сглаживая то, что по природе неравномерно.
Может ли нерезидент пользоваться калькулятором?
Да: выберите профиль «Нерезидент». Финансирование по умолчанию ограничено 50 %, что соответствует практике банков; гражданин Израиля за границей или покупатель, который репатриируется в течение двух лет, иногда получает 70–75 %.
Учитывает ли расчёт страховки и мас рехиша?
Нет. Страхование жизни и строения обязательны и платятся отдельно, а мас рехиша (налог на покупку) платится из собственных средств в течение 60 дней после подписания. Налог по вашему статусу считает отдельный калькулятор мас рехиша.
Как мы работаем
Каждая сумма, шкала и ставка на этой странице сверена с официальным источником, указанным внизу, и датирована. Когда шкала или ставка меняется, страница обновляется в течение нескольких дней. Наша методология.
Источники
Поговорите со специалистом, который знает вашу ситуацию
Опишите свой проект в двух строках. Мы передадим его проверенному русскоязычному ипотечному консультанту, адвокату по недвижимости или застройщику, который свяжется с вами в течение 48 часов. Бесплатно и без обязательств.