Машканта для нерезидентов: ипотека в Израиле из-за границы
Да, израильские банки кредитуют покупателей, которые живут за границей. С большим взносом, более толстым делом и более длинными сроками, чем у резидента, но без требований к гражданству или религии. Ниже — как это работает на практике и что меняется, если у вас израильский паспорт или вы в процессе алии.
Коротко
Нерезидент обычно получает от израильского банка до 50 % цены на срок до 30 лет, по тем же маршрутам (маслулим), что и резиденты — прайм, фиксированная, с привязкой к индексу, — но с немного более высокой маржой. Гражданин Израиля, живущий за границей, или покупатель, который планирует алию в течение двух лет, может получить 70–75 %. Понадобятся израильский банковский счёт, переведённые подтверждения дохода с документированным происхождением взноса, страхование жизни и 4–8 недель. К собственным 50 % добавьте мас рехиша (מס רכישה, налог на покупку) — 8 % с первого шекеля — и 4–5 % прочих расходов.
Цифры, которые стоит запомнить, ноябрь 2026
- Финансирование нерезидента
- 50 %
- Гражданин или алия за 2 года
- 70–75 %
- Прайм
- 4,75 %
- Максимальный срок
- 30 лет
- Минимальная фиксированная доля
- ⅓
- Обычный срок оформления
- 4–8 недель
Сколько банк даёт нерезиденту
Банк Израиля задаёт пределы финансирования для покупателей-резидентов: 75 % на первое жильё, 70 % при замене жилья, 50 % для инвестора. Нерезидент в директиве не назван: банки из осторожности приравнивают его к инвестору, отсюда практический предел 50 %. Это не норма закона, а политика риска, и её можно обсуждать.
Сумма кредита считается от меньшей из двух величин: цены в договоре и оценки банка, которую делает шамай (שמאי, лицензированный оценщик). На строящейся квартире оценка берёт стоимость по завершении, что обычно выгодно покупателю.
Затем банк проверяет платёжеспособность: ежемесячный платёж не должен превышать 35–40 % чистого дохода семьи (50 % — регуляторный максимум, который дают редко). Зарубежный доход пересчитывается в шекели, часто с понижающим коэффициентом 10–20 % за валютный риск. Семью с чистым доходом, эквивалентным 28 000 ₪ в месяц, банк «прочитает» примерно как 22 400 ₪–25 200 ₪.
Нерезидент, израильтянин за границей, будущий оле: три разных режима
| Профиль | Финансирование | Условия | Мас рехиша |
|---|---|---|---|
| Иностранец-нерезидент (гражданин России, Украины, Казахстана, Германии и т. д.) | ≈ 50 % | Гражданство не требуется; банк приравнивает к инвестору; маржа по прайму часто на 0,2–0,4 пункта выше | 8 % с первого шекеля |
| Гражданин Израиля, живущий за границей | до 75 % | Как резидент, если это его единственное жильё в Израиле; зарубежный доход с тем же коэффициентом; банки хотят видеть историю израильского счёта | 8 %, пока он нерезидент; пересчёт, если станет резидентом за 2 года |
| Алия запланирована в течение двух лет | до 75 % | По делу об алии (Сохнут или консульство, Министерство алии и интеграции); некоторые банки требуют, чтобы алия состоялась до выдачи | Шкала оле: 0 %, затем 0,5 %, если алия в течение года после покупки |
В двух последних случаях выигрыш двойной: меньший взнос и, для оле, почти нулевой налог вместо 8 %. На квартире за 2 500 000 ₪ это 625 000 ₪ меньше собственных средств и до 197 394 ₪ меньше налога. Если алия всерьёз рассматривается, решение принимают до подписания договора, а не после. Условия для новых репатриантов — в статье ипотека для репатриантов, налоговая сторона — на странице мас рехиша 2026.
Какие документы нужны
Дело нерезидента толще, чем у резидента, потому что банк сам ничего проверить не может. Соберите его ещё до просмотров: именно это отличает четыре недели от восьми.
| Документ | Детали | Перевод |
|---|---|---|
| Паспорт | Заверенная копия; теудат зеут, если есть | Нет |
| Подтверждение дохода | Наёмные: 3 последних расчётных листа, справки о доходах или налоговые декларации за 2 года (в России — справка о доходах и суммах налога, бывшая 2-НДФЛ), письмо работодателя. Самозанятые и предприниматели: отчётность и декларации за 2–3 года, письмо бухгалтера | Английский принимают все крупные банки; документы на русском или украинском обычно нужно перевести |
| Выписки по счетам | 3–6 последних месяцев по всем счетам, чтобы подтвердить происхождение взноса | Английский или перевод |
| Подтверждение собственных средств | Сбережения, продажа квартиры, дарение (с договором дарения), заём у родственников (с договором) | Заверенный перевод договоров |
| Текущие кредиты | Графики погашения ипотек и кредитов за границей; кредитный отчёт помогает | Английский или перевод |
| Квартира | Договор или проект договора, несах табу; для новостройки — договор с застройщиком и банковская гарантия | Иврит (предоставляет адвокат) |
| Банковские формы | Заявка на кредит, декларация о налоговом резидентстве (CRS, для граждан США — FATCA), согласие на проверку кредитной истории | — |
| Страховки | Анкета здоровья для страхования жизни; полис на строение до выдачи | — |
Деньги из России, Украины, Беларуси: что важно в 2026 году
Израильские банки строго применяют правила против отмывания денег: каждый перевод взноса должен быть прослежен до источника. Взнос, прошедший через несколько счетов или пришедший от третьего лица без документов, останавливает дело на недели. Для покупателей с российскими и белорусскими паспортами вопросов больше: часть банков принимает такие деньги только через корреспондентские банки третьих стран и с расширенным пакетом документов, а переводы напрямую из российских банков часто невозможны.
- Цепочка документов до первого перевода. Договор продажи квартиры, выписки, подтверждение уплаты налога, договор дарения от родителей: каждое звено от источника до израильского счёта.
- Счёт на своё имя. Переводите со своего счёта, а не со счёта знакомого или компании; если деньги проходят через третью страну (Казахстан, Армению, Кипр, ОАЭ), сохраните выписки по промежуточному счёту.
- Время. Закладывайте на проверку происхождения средств дополнительные 1–3 недели и не ставьте в договоре платёж раньше, чем деньги реально окажутся в Израиле.
- Украинские покупатели сталкиваются с валютными ограничениями на вывод средств из Украины; планируйте переводы с адвокатом и банком заранее.
Деньги на покупку без кредита идут на доверительный счёт адвоката, и там действуют те же требования. Порядок сделки из-за границы (доверенность, консульство, апостиль) описан в гиде как купить квартиру в Израиле, роль адвоката — в статье адвокат по недвижимости в Израиле.
Какие банки кредитуют нерезидентов
Все пять крупных банков кредитуют нерезидентов, но их готовность меняется от периода к периоду. На практике:
- Мизрахи-Тфахот: крупнейший ипотечный кредитор страны, больше всех привык к делам олим и нерезидентов.
- Леуми и Апоалим: охотнее берут дела нерезидентов, у которых уже есть счёт в банке; международные отделы в Тель-Авиве и Иерусалиме.
- Дисконт: международное подразделение частного банкинга для нерезидентов, ориентированное на кредиты от 1 млн ₪.
- Банк Иерусалима: исторически специализируется на кредитах нерезидентам, с отработанными процедурами удалённого подписания; маржа немного выше.
- Небанковские кредиторы (лицензированные кредитные компании): до 80–85 % финансирования поверх банка, по заметно более высоким ставкам; для случаев, когда собственных средств временно не хватает.
Ни один банк не публикует ставки для нерезидентов: маржа торгуется по каждому делу, и именно здесь консультант, который каждый месяц подаёт дела нерезидентов, делает разницу.
Этапы и сроки
- Предварительное одобрение (ишур экрони) до поиска. По подтверждениям дохода и собственных средств банк называет сумму, которую готов дать. Обычно действует 24 дня, продлевается. Бесплатно и не даёт вам торговаться за квартиру, которую вы не сможете профинансировать. Срок: 2–10 дней.
- Открытие израильского счёта. Обязательно: с него списываются платежи. В большинстве банков возможно удалённо, по доверенности на адвоката или по видеосвязи, но проще во время поездки в Израиль. Срок: 1–3 недели.
- Подписание договора купли-продажи. Ваш адвокат вписывает условие о финансировании и график платежей, совместимый с выдачей кредита.
- Оценка. Банк назначает оценщика за ваш счёт, 600–1 500 ₪. Срок: неделя.
- Окончательное предложение и подписание кредитных документов. Если вы не в Израиле: подпись у местного нотариуса с апостилем, в израильском консульстве или по специальной доверенности на адвоката (банк должен её принять). Страхование жизни и строения. Срок: 1–3 недели.
- Выдача. Деньги идут прямо продавцу (или застройщику по графику), никогда на ваш счёт. Банк регистрирует залог или хеарат азхара (предупредительную запись) в Табу.
Ставки и маршруты для нерезидента
Маршруты те же, что у резидента: прайм (плавающая, следует за Банком Израиля), фиксированная без привязки, фиксированная с привязкой к индексу (мадад), переменная раз в пять лет. Правило трети действует так же. Меняется маржа: рассчитывайте на 0,2–0,4 пункта выше, чем у резидента, по прайму и фиксированным, потому что банк не может обратить взыскание на ваш доход за границей.
| Маршрут | Резидент, сильное дело | Нерезидент |
|---|---|---|
| Прайм | P − 0,7…0,9 % | P − 0,3…0,6 % |
| Фиксированная без привязки, 25 лет | 4,8–5,1 % | 5,0–5,5 % |
| Фиксированная с привязкой, 25 лет | 2,6–3,0 % + индекс | 2,9–3,3 % + индекс |
Совет именно для нерезидента: если доход в евро, долларах или другой валюте, отдавайте предпочтение фиксированной без привязки. Валютный риск по ежемесячному платежу вы уже несёте; незачем добавлять к нему риск ставки и инфляции. Как устроены маршруты, подробно — в гиде по машканте.
Расчёт: семья из Германии, квартира в Нетании
| Собственные средства (50 %) | 1 400 000 ₪ |
| Мас рехиша (8 %) | 224 000 ₪ |
| Адвокат (≈ 0,75 % + НДС), маклер (2 % + НДС), консультант, оценка, комиссии банка, доверенность | ≈ 115 000 ₪ |
| Нужно наличными | ≈ 1 739 000 ₪ |
| Кредит 1 400 000 ₪: прайм 4,45 %, фиксированная 5,3 %, с привязкой 3,1 % + 1,6 % | ≈ 8 067 ₪ / мес. |
| Доход, как его читает банк (коэффициент 15 %) | ≈ 23 800 ₪ |
| Отношение платежа к доходу | 34 %: дело финансируемо |
Если у одного из супругов есть израильское гражданство и это единственное жильё семьи в Израиле, можно получить 70 %: взнос снижается до 840 000 ₪, но платёж вырастает примерно до 11 294 ₪, а отношение платежа к доходу — до 47 %, и банк откажет. В этом случае разумная доза — около 60 % финансирования (41 % дохода). А если семья совершит алию в течение года после покупки, налог пересчитают по шкале оле: 4 106 ₪ вместо 224 000 ₪; если станет резидентом в течение двух лет — по шкале единственного жилья: 35 538 ₪. Свой вариант посчитайте ниже или в калькуляторе мас рехиша.
Распределение по маршрутам
Прайм (плавающая)
Фиксированная без привязки
Фиксированная с привязкой к индексу
Правила Банка Израиля: не менее трети кредита по фиксированной ставке, не более двух третей по прайму. Калькулятор корректирует ползунки соответственно.
- Погашенный основной долг—
- Проценты—
- Прайм (плавающая) · Фиксированная без привязки · Фиксированная с привязкой к индексу—
Ориентировочные ставки на ноябрь 2026 г. (учётная ставка 3,25 %, прайм 4,75 %). Индексируемый маршрут рассчитан при постоянной инфляции; в реальности платёж и остаток долга меняются вместе с индексом. Банки применяют разные надбавки в зависимости от профиля и города: реальное предложение может отличаться на ±0,5 пункта.
Для сравнения бюджетов: средняя цена в Тель-Авиве около 4,59 млн ₪, в Иерусалиме около 3,1 млн ₪, в Хайфе около 1,8 млн ₪; у моря на юге — Ашдод, рядом с Тель-Авивом — Бат-Ям. Все города — в обзоре цен на квартиры в Израиле.
Ловушки, характерные для нерезидентов
- Подписать договор до предварительного одобрения. Продавец ждать не будет, а договор содержит штрафы за просрочку. Сначала ишур экрони.
- Недооценить курс. Между одобрением и выдачей евро, доллар или рубль могут сдвинуться к шекелю на 3–5 %. На взносе в 1,4 млн ₪ это 42 000–70 000 ₪ в ту или другую сторону. Валютные брокеры позволяют зафиксировать форвардный курс.
- Плохо задокументированный взнос. См. выше: у каждого перевода должна быть понятная история.
- Отказ в страховании жизни. После 60 лет или при диагнозах страховщики отказывают или поднимают премию. Заполняйте анкету здоровья одновременно с заявкой на кредит, а не после.
- Забыть о налогах в стране проживания. Израильский счёт и квартира могут подлежать декларированию дома, а будущая аренда — налогообложению там и в Израиле с зачётом по договору об избежании двойного налогообложения, если он есть. Банк вам этого не скажет; общие вопросы налогов в Израиле — на Shekel Guide.
- Досрочно гасить фиксированный маршрут. Если ставки снизились, компенсация банку (амлат пираон мукдам) может достигать нескольких процентов погашаемой суммы. Прайм, наоборот, гасится бесплатно.
Альтернативы израильской машканте
- Кредит в стране проживания под залог имеющейся квартиры или потребительский кредит. В еврозоне ставки бывают ниже израильских, в России и Украине кредит обычно дороже. Минус в любом случае: вы платите в своей валюте долг за актив в шекелях и связываете имеющуюся квартиру.
- Рассрочка застройщика в новостройке: некоторые застройщики соглашаются на график 20/80 (20 % при подписании, 80 % при сдаче), который оставляет два-три года, чтобы собрать кредит или оформить алию. Ценой этой гибкости становится индексация остатка по индексу стоимости строительства (подробно — в статье новостройки: покупка у застройщика).
- Комбинация: часть взноса из кредита дома, израильская машканта на 50 %, рассрочка застройщика в новостройке. Такую структуру лучше всего собирать с консультантом с каждой стороны.
Частые вопросы
Нужно ли быть евреем или гражданином Израиля, чтобы получить машканту?
Нет. Ни один банк не требует израильского гражданства или связи с Израилем. Важны платёжеспособность, собственные средства и качество квартиры. Гражданство и алия меняют только максимальную долю финансирования.
Принимают ли доход в евро, долларах или рублях?
Доход в валюте — обычная ситуация для нерезидента. Банк пересчитывает его в шекели по осторожному курсу и может снизить на 10–20 % за валютный риск. Доход в рублях и деньги из России банки проверяют особенно тщательно: часть банков берёт такие дела только с расширенным пакетом документов о происхождении средств.
Сколько длится дело нерезидента?
Закладывайте 4–8 недель от подачи до выдачи против 2–4 недель для резидента. Задержки чаще всего связаны с подписями за границей, переводами документов и проверкой происхождения взноса.
Можно ли взять кредит дома, а не в Израиле?
Банки в России, Украине или Европе не берут в залог квартиру в Израиле. Можно взять кредит под залог имеющейся квартиры в стране проживания или потребительский кредит; в Европе это бывает дешевле израильской машканты, в России и Украине обычно дороже. Многие покупатели комбинируют оба варианта.
Что будет, если я сделаю алию после получения кредита?
В договоре ничего не меняется. Но вы можете рефинансировать кредит (михзур) на условиях резидента, а если покупка была в течение года до алии — претендовать на шкалу мас рехиша для оле и вернуть разницу.
Какие страховки требует банк?
Две: страхование жизни (битуах хаим) на остаток долга и страхование строения (битуах мивне). Нерезиденту после 60 лет или с диагнозами страхование жизни иногда сложнее получить: начинайте оформление заранее.
Как мы работаем
Каждая сумма, шкала и ставка на этой странице сверена с официальным источником, указанным внизу, и датирована. Когда шкала или ставка меняется, страница обновляется в течение нескольких дней. Наша методология.
Источники
- Банк Израиля — директива 329: пределы доли финансирования по жилищным кредитам
- Банк Израиля — ограничение переменной части жилищного кредита (минимум треть по фиксированной ставке)
- Налоговое управление Израиля — мас рехиша для нерезидентов, пересчёт при переходе в резиденты
- Банк Израиля — Надзор за банками: директива 411 о противодействии отмыванию денег и проверке происхождения средств
- Мизрахи-Тфахот — вопросы и ответы об ипотеке для новых репатриантов и нерезидентов
Предварительное одобрение из-за границы
Русскоязычный ипотечный консультант, который каждую неделю ведёт дела нерезидентов, опросит несколько банков и получит предварительное одобрение за 48–72 часа. Опишите проект в двух строках.