עורך דין מקרקעין: שכר טרחה, מה כלול ומה נבדק

התשובה בקצרה

עורך דין מקרקעין בצד הקונה בודק את הטאבו, השעבודים, ההיתרים והחובות, מנסח ומנהל משא ומתן על הסכם המכר, רושם הערת אזהרה שחוסמת את הנכס, מגיש את מס הרכישה תוך 30 יום ורושם את הנכס על שמכם בטאבו. שכר הטרחה: 0.5 עד 1% מהמחיר + מע״מ 18%, כלומר 14,750 ₪ עד 29,500 ₪ כולל מע״מ על נכס של 2,500,000 ₪. בדירה מקבלן, עורך הדין של הקבלן גובה מכם עד כ־5,500 ₪ + מע״מ לפי החוק, אבל הוא מייצג את הקבלן. לכל צד עורך דין משלו, ואף פעם לא חותמים על זיכרון דברים בלעדיו.

המספרים שכדאי לזכור, נובמבר 2026

שכר טרחה, צד הקונה: 0.5–1% + מע״מ
מע״מ: 18%
עו״ד הקבלן (תקרה): ≈ 5,500 ₪ + מע״מ
הצהרת מס רכישה: 30 יום
הערת אזהרה: תוך 7 ימים
מחתימה עד טאבו: 2–6 חודשים

שכר טרחה של עורך דין מקרקעין: מה גובים ב־2026

אין תעריף מחייב בצד הקונה (התקרה החוקית חלה רק על עורך הדין של הקבלן): שכר הטרחה נקבע במשא ומתן, לפי מחיר הנכס, סוג העסקה והעבודה הצפויה. אלה הטווחים שאנחנו רואים בשוק:

שכר טרחה מצוי ב־2026, לפני מע״מ (18%) אלא אם צוין אחרת
מצב	שכר טרחה	הערה
קנייה יד שנייה, נכס עד 2 מיליון ₪	סכום קבוע 8,000–12,000 ₪	בפועל לרוב 0.75 עד 1%.
קנייה יד שנייה, 2 עד 4 מיליון ₪	0.5–0.75%	12,500 עד 18,750 ₪ על 2.5 מיליון.
קנייה יד שנייה, מעל 4 מיליון ₪	0.4–0.5%	אחוז יורד, פתוח למשא ומתן.
דירה מקבלן: עורך הדין שלכם	0.5–0.75%	פחות עבודה על הזכויות, יותר קריאה ומשא ומתן על חוזה קבלן ארוך.
דירה מקבלן: עו״ד הקבלן, על חשבון הקונה	תקרה חוקית ≈ 5,500 ₪ (או 0.5% אם נמוך יותר)	סכום צמוד; מכסה את הרישום, לא את ההגנה עליכם. הוא לא מייצג אתכם.
קנייה מרחוק בייפוי כוח	+ 1,500–4,000 ₪	ניסוח, תיאום מול הקונסוליה או הנוטריון, תרגומים.
בדיקת זיכרון דברים או חוזה בלבד	1,000–2,500 ₪	מקוזז משכר הטרחה אם ממשיכים.
הוצאות	500–1,500 ₪	נסחי טאבו, רישום הערת אזהרה, אגרות, שליחויות.

בדרך כלל משלמים בשתי פעימות: חצי בחתימת החוזה, היתרה ברישום בטאבו. על דירה של 2,500,000 ₪ ב־0.75%, שכר הטרחה הוא 18,750 ₪ לפני מע״מ, 22,125 ₪ כולל מע״מ. זה פחות מ־1% מהעסקה, וכל שורה בטבלת הטעויות בסוף העמוד עולה יותר.

מה כלול בשכר הטרחה, ומה לבקש בכתב

לפני שמתחילים, בקשו הסכם שכר טרחה כתוב שמגדיר את היקף העבודה. ההבדלים בין הצעות נמצאים בדרך כלל כאן, ולא באחוז:

כמעט תמיד כלול: בדיקת הזכויות והנסח, משא ומתן על החוזה, רישום הערת אזהרה, הצהרת מס רכישה, מכתבי כוונות לבנק, רישום הבעלות והמשכנתא בטאבו.
לבדוק אם כלול: טיפול מול רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת (לוקח הרבה יותר זמן), בקשה לתיקון שומה במס רכישה אם תחזרו לארץ או תעלו, ליווי מסירה בדירה מקבלן, מעקב עד רישום הבית המשותף.
בדרך כלל לא כלול: ליטיגציה מול קבלן או מוכר, השגה וערר על שומת מס רכישה, תרגום מלא של החוזה.

וזכרו: מע״מ 18% מתווסף לכל הסכומים. הצעה של ״1%״ היא בפועל 1.18% מהמחיר.

מה עורך הדין בודק לפני שהוא נותן לכם לחתום

נסח טאבו עדכני מאותו יום: מי הבעלים, מה בדיוק נמכר (גוש, חלקה, תת־חלקה, חלק ברכוש המשותף, חניה, מחסן), וכל הרישומים: משכנתאות, עיקולים, זיקות הנאה, הערות אזהרה לטובת אחרים. אם הנכס לא רשום בטאבו אלא ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, הבדיקה עוברת דרכם ולוקחת יותר זמן.
הערות אזהרה קיימות. הערה לטובת קונה אחר או בנק אומרת שהנכס כבר מחויב. עורך הדין דואג למחיקתן או לשחרורן במועד התשלום.
משכנתאות. למוכר כמעט תמיד יש משכנתא. עורך הדין מקבל מכתב כוונות מהבנק שלו עם יתרת החוב, מסדר תשלום ישיר לבנק ומחיקת השעבוד לפני ההעברה.
תב״ע והיתרי בנייה. האם הבנייה תואמת את ההיתר? המרפסת הסגורה, החדר על הגג, הממ״ד, מאושרים? תוספת בלי היתר עלולה להוביל לקנס, לצו הריסה ולקושי במשכנתא. התב״ע גם מגלה מה מתוכנן מסביב: מגדל שיסתיר את הנוף, פינוי-בינוי שיעלה את הערך.
חובות על הנכס: ארנונה, מים, ועד בית, ובמקרה הצורך היטל השבחה שהמוכר חייב. החוזה מחייב אישורים על היעדר חובות לפני מסירת המפתח.
זיקות הנאה ומעבר, במיוחד בבתים דו־משפחתיים, חצרות משותפות ושכונות ותיקות.
הבית המשותף: תקנון, החלטות אחרונות של האסיפה, עבודות שאושרו (מעלית, תמ״א 38, חזית) שבחלק שלהן תישאו.
המוכר עצמו: זהות, כשרות משפטית, מצב משפחתי (בן הזוג צריך לחתום), היעדר הליכי פשיטת רגל, ובחברה, סמכות החותם.
מס השבח של המוכר: אם הוא לא פטור, עורך הדין מעכב חלק מהמחיר בנאמנות עד אישור רשות המסים, שבלעדיו הטאבו מסרב להעביר.

זיכרון דברים והסכם מכר: מה הוא מנסח, ועל מה הוא ימליץ לא לחתום

זיכרון הדברים הוא מסמך קצר שמתווכים מציעים לחתום עליו במקום כדי ״לשריין״ את הנכס. לפי הפסיקה, זיכרון דברים שמזהה את הצדדים, הנכס, המחיר וכוונה ברורה הוא חוזה מכר מחייב. הוא מתחיל את שעון מס הרכישה וקושר אתכם לפני כל בדיקה. כמעט כל עורכי הדין ממליצים לא לחתום עליו; אם חייבים, שעורך הדין שלכם ינסח אותו עם סעיף יציאה ברור ודמי רצינות מינימליים.

הסכם המכר הוא המסמך המרכזי. ביד שנייה עורך הדין של המוכר שולח טיוטה, ועורך הדין שלכם מנהל עליה משא ומתן, סעיף אחר סעיף, במשך שבוע עד שלושה. בדירה מקבלן, החוזה הוא מסמך של 60 עד 100 עמודים שעורך הדין שלכם מעיר עליו ומשפר בשוליים. הוא מנסח גם את בקשת רישום הערת האזהרה, את הצהרות המס, את ייפויי הכוח אם אתם קונים מרחוק, את האישורים לבנק ואת שטר המכר לטאבו.

הסעיפים החשובים בהסכם המכר

סעיף	מה עורך הדין שלכם משיג	ממה להימנע
לוח תשלומים	10 עד 20% בחתימה (לעיתים בנאמנות עד רישום הערת האזהרה), תשלומי ביניים שמתואמים עם המשכנתא, יתרה כנגד המפתח.	יתרה שמשולמת לפני מחיקת המשכנתא של המוכר או לפני אישורי היעדר חובות.
הערת אזהרה	רישום תוך 3 עד 7 ימים, לפני כל תשלום מעבר לראשון.	תשלום גדול ישירות למוכר לפני הרישום.
תנאי מימון	אם הבנק מסרב להלוואה, זכות לצאת בלי קנס בתוך תקופה מוגדרת.	חוזה סופי בלי אישור עקרוני מהבנק.
מצב הנכס	״כפי שנראה״, עם רשימת מה שנשאר (מטבח, מזגנים, ארונות), ליקויים ידועים ועבודות שהמוכר מבצע.	״As is״ בלי רשימה.
מועד מסירה	תאריך קבוע, סיור, קריאת מונים, אישורי ארנונה, מים וועד בית.	״כשהשוכר יפנה״.
פיצוי מוסכם	סימטרי: על איחור בתשלום של הקונה ועל איחור במסירה של המוכר, בשיעור סביר (לרוב 10% על הפרה יסודית).	קנסות שחלים רק על הקונה.
מס שבח של המוכר	חלק מהמחיר בנאמנות עד אישור המסים.	תשלום מלא בלי האישור.
ייפוי כוח בלתי חוזר	המוכר חותם על ייפוי כוח בלתי חוזר שמאפשר לעורך הדין שלכם להשלים את הרישום גם אם המוכר לא זמין.	העברה שתלויה בזמינות של המוכר בעוד חצי שנה.

מס רכישה, מס שבח ורישום בטאבו

מס רכישה. עורך הדין מגיש את ההצהרה המקוונת לרשות המסים תוך 30 יום מהחתימה, עם הסטטוס שלכם (דירה יחידה, דירה נוספת, תושב חוץ, עולה). התשלום תוך 60 יום. הגשה באיחור עולה בקנסות וחוסמת את האישור שנדרש לטאבו. המדרגות, המוקפאות עד ינואר 2028, והמקרים המחושבים בעמוד מס רכישה 2026, והסכום שלכם במחשבון.

מס שבח. חל על המוכר, אבל נוגע לכם: בלי אישור תשלום או פטור של המוכר, הטאבו מסרב להעביר. לכן עורך הדין שלכם מעכב חלק מהמחיר בנאמנות.

רישום בטאבו. אחרי תשלום המחיר, קבלת אישורי המסים, מחיקת המשכנתא של המוכר ואיסוף האישורים העירוניים, עורך הדין מגיש את שטר המכר ללשכת רישום המקרקעין. הנכס נרשם על שמכם תוך ימים עד שבועות; אם לקחתם משכנתא, השעבוד של הבנק נרשם באותו זמן. ביד שנייה, חשבו 2 עד 6 חודשים מחתימה עד רישום. מול רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת, ההליך ארוך יותר ויכול להגיע לשנה.

עורך הדין של הקבלן מול עורך הדין שלכם

בדירה חדשה הקבלן מציג ״את עורך הדין של הפרויקט״, ששכרו מוגבל בחוק לכ־5,500 ₪ + מע״מ (או 0.5% אם נמוך יותר) ושהשירות שלו מכסה את רישום הדירה. הוא מייצג את הקבלן. הוא לא יגיד לכם שסעיף ההצמדה גרוע, שהפיצוי על איחור מתחיל מאוחר מדי או שערבות חוק המכר עוד לא הונפקה. לכן לוקחים עורך דין משלכם, גם על הנייר, ומשלמים את שני השכרים.

מה עורך הדין שלכם בודק בדירה מקבלן: היתר בנייה סופי ולא רק החלטת ועדה; ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח על כל תשלום (בלי ערבות לא משלמים יותר מ־7%); הצמדה למדד תשומות הבנייה שמוגבלת לתקופת הבנייה ולא חלה על מה ששולם; מועד מסירה חוזי עם פיצוי אחרי 60 יום כפי שהחוק קובע; מפרט טכני מפורט; ומחירון לשינויים ותוספות. הוא גם מנהל משא ומתן על לוח התשלומים: מבצעי 20/80 מושכים, אבל חושפים אתכם להצמדה על 80% מהמחיר לכל אורך הבנייה. כל המנגנון בעמוד קניית דירה מקבלן.

קונים מחו״ל: ייפוי כוח ועבודה מרחוק

ישראלים שגרים בחו״ל ועולים לעתיד קונים לא פעם בלי להגיע לארץ. זה אפשרי, בתנאי שעורך הדין מנוסה בתיקים מרחוק. ייפוי הכוח נחתם אצל נוטריון בחו״ל עם אפוסטיל, או בקונסוליה ישראלית, ומפרט במפורש את הנכס, את הפעולות המותרות (חתימה על החוזה, הצהרת מס רכישה, מסמכי הבנק, רישום) ואת הגבולות. בקשו ייפוי כוח מוגבל לעסקה, לא כללי.

שתי נקודות ייחודיות לתושבי חוץ: את מס הרכישה (8% מהשקל הראשון) עורך הדין משלם מחשבון הנאמנות שלו אם אין לכם חשבון ישראלי, ואם אתם מתכננים לחזור לארץ תוך שנתיים, בקשו שהסכם שכר הטרחה יכלול את בקשת תיקון השומה וההחזר. הפרטים בעמוד מס רכישה לתושב חוץ, והמימון בעמוד משכנתא לתושבי חוץ.

איך בוחרים עורך דין מקרקעין

התמחות: מקרקעין כל יום, לא ״משרד כללי״. שאלו כמה עסקאות הוא סוגר בשנה, ובאיזו עיר.
עצמאות מהמתווך, מהמוכר ומהקבלן. עורך דין ש״הגיע עם הדירה״ הוא לא עורך הדין שלכם.
ניסיון בתיקים כמו שלכם: קבלנים בעיר, תושבי חוץ, עולים, רשות מקרקעי ישראל.
הסכם שכר טרחה בכתב עם היקף ברור, ולא רק אחוז.
רישום בלשכה: בודקים באתר לשכת עורכי הדין שהוא פעיל ושאין נגדו הליך משמעתי.

לצד עורך הדין, מי שלוקח משכנתא מרוויח הרבה מיועץ משכנתאות, ששני התפקידים מתואמים ביניהם סביב לוח התשלומים.

כמה עולה טעות

מצבים שנתקלים בהם קונים בלי עורך דין עצמאי, והעלות הטיפוסית
טעות	התוצאה	עלות טיפוסית
זיכרון דברים שנחתם אצל המתווך, ואז מתגלה תוספת בלי היתר	אתם קשורים; יציאה במשא ומתן או תביעה	10% מהמחיר פיצוי, או 20,000–60,000 ₪ לפשרה
מקדמה ששולמה לפני הערת אזהרה, והמוכר מכר למישהו אחר	אובדן המקדמה או שנים של התדיינות	250,000–500,000 ₪
המשכנתא של המוכר לא נמחקה לפני תשלום היתרה	הטאבו מסרב להעביר; הבנק של המוכר יכול לממש	יתרת המשכנתא, לעיתים מעל מיליון ₪
סטטוס מס שגוי (תושב חוץ שהצהיר ״דירה יחידה״)	שומה + קנסות + ריבית	על 2.5 מיליון: כ־180,000 ₪ מס + 20–40% קנסות
הצהרת מס רכישה באיחור	קנסות ואישור לטאבו חסום	1 עד 3% מהסכום + רישום מתעכב
חוזה קבלן בלי תקרת הצמדה ובלי פיצוי על איחור	יתרה מוצמדת שלוש שנים, מסירה באיחור של 12 חודשים בלי פיצוי	60,000–150,000 ₪ על 2.5 מיליון
עורך דין ״משותף״ שפורש באמצע העסקה	שני עורכי דין חדשים, לוח תשלומים שהוחמץ, קנסות	15,000–40,000 ₪ + קנסות איחור

כל שורה בטבלה הזו, לבדה, עולה יותר משכר הטרחה של עורך דין על רכישה ממוצעת. לכן בישראל עורך הדין הוא לא עוד הוצאה של העסקה: הוא הביטוח שלה.

שאלות נפוצות

חובה עורך דין כדי לקנות דירה בישראל?

החוק לא מחייב, אבל אף אחד לא קונה בלי. אין גורם ניטרלי שבודק את הזכויות, מנסח את החוזה ורושם את העסקה: בלי עורך דין משלכם, עורך הדין של המוכר מנסח הכול, לטובת המוכר. גם הבנק דורש עורך דין שיטפל ברישום השעבוד שלו.

כמה עולה עורך דין מקרקעין?

בין 0.5% ל־1% ממחיר הנכס, פלוס מע״מ 18%. על דירה של 2.5 מיליון ₪, 12,500 עד 25,000 ₪ לפני מע״מ, כלומר 14,750 עד 29,500 ₪ כולל מע״מ. משרדים רבים מציעים סכום קבוע לנכסים עד 2 מיליון ₪ (8,000 עד 12,000 ₪ + מע״מ) ואחוז יורד מעל 4 מיליון. בדירה מקבלן, שכר עורך הדין של הקבלן שמשולם על ידי הקונה מוגבל בחוק לכ־5,500 ₪ + מע״מ, אבל הוא לא מייצג אתכם.

אפשר לחסוך ולקחת את אותו עורך דין של המוכר?

זה אפשרי ולפעמים מוצע, עם גילוי ניגוד עניינים בכתב. לקונה זה רעיון רע: עורך הדין לא יכול לנהל משא ומתן נגד הלקוח השני שלו, ובמחלוקת הוא צריך לפרוש משני התיקים. החיסכון, 10,000 עד 15,000 ₪, לא מכסה את הבעיה הראשונה שצצה.

עורך הדין בודק גם את המצב הפיזי של הדירה?

לא. הוא בודק את המצב המשפטי (זכויות, שעבודים, היתרים, התאמת הבנייה לתוכניות) ולא את המצב ההנדסי. לסדקים, רטיבות, חשמל או איטום מביאים מהנדס בדק בית לפני החתימה, 1,500 עד 3,000 ₪. עורך הדין מכניס אחר כך את הממצאים לחוזה.

מה זו הערת אזהרה ולמה היא כל כך חשובה?

רישום בטאבו מיד אחרי החתימה, שמציין שהנכס כפוף להתחייבות למכור לכם. היא מונעת מהמוכר למכור לצד שלישי או למשכן את הנכס בלי הסכמתכם. רושמים אותה תוך ימים מהחתימה, לפני כל תשלום משמעותי; זו ההגנה הראשונה של הקונה בישראל.

עורך הדין יכול לחתום בשמי אם אני בחו״ל?

כן, בייפוי כוח נוטריוני עם אפוסטיל, או בייפוי כוח שנחתם בקונסוליה ישראלית. ייפוי הכוח צריך להיות ספציפי לנכס ומוגבל בסמכויות, ולפרט במפורש את ההצהרה למס רכישה ואת החתימה מול הבנק.

איך אנחנו עובדים

כל סכום, מדרגה וריבית בעמוד זה נבדקים מול המקור הרשמי המצוין בתחתית העמוד ומתוארכים. כשמדרגה או ריבית משתנות, העמוד מתעדכן תוך ימים. המתודולוגיה שלנו.

מקורות

עורך דין מקרקעין לרכישה שלכם

עורכי דין חברי לשכה, שמתמחים במקרקעין, בלתי תלויים במוכר ובקבלן, ורגילים לקונים מחו״ל ולעולים. כתבו עיר, סוג נכס ולוח זמנים.

עורך דין מקרקעין: מה הוא בודק וכמה עולה שכר הטרחה (2026)