מס רכישה לתושב חוץ: כמה משלמים ואיך מקבלים החזר
זה הקו שמפריד בין רכישה של תושב לרכישה מחו״ל: אותה דירה, אותו מחיר, ומס שיכול להיות גבוה פי עשרה. הנה המדרגות לתושב חוץ, מה הן נותנות על ארבעה מחירים, ואיך מקבלים את הכסף בחזרה אם חוזרים לארץ או עולים.
התשובה בקצרה
ב־2026 תושב חוץ משלם מס רכישה של 8% מהמחיר עד 6,055,070 ₪ ו־10% על החלק שמעל, בלי קשר לדרכון שלו, וגם אם זו הדירה היחידה שלו בעולם. אלה אותן מדרגות של משקיע תושב, והן מוקפאות עד 15 בינואר 2028. על 2.5 מיליון ₪ המס הוא 200,000 ₪, לעומת 20,538 ₪ לתושב שקונה דירה יחידה ו־2,606 ₪ לעולה. מי שהופך לתושב ישראל תוך שנתיים מהרכישה מקבל חישוב מחדש לפי מדרגות התושב ואת ההפרש בחזרה. ההצהרה מוגשת תוך 30 יום והתשלום תוך 60 יום, על ידי עורך הדין.
המספרים שכדאי לזכור, נובמבר 2026
- שיעור לתושב חוץ
- 8% ואז 10%
- סף מדרגת ה־10%
- 6,055,070 ₪
- חלון להפוך לתושב
- שנתיים
- מדרגות מוקפאות עד
- 15.1.2028
המדרגות לתושב חוץ: שתי מדרגות, בלי פטור
חוק מיסוי מקרקעין שומר את מדרגות הדירה היחידה, עם מדרגת ה־0% עד 1,978,745 ₪, לתושבי ישראל. כל קונה אחר, משקיע תושב או תושב חוץ, נכנס למדרגות הדירה הנוספת: 8% עד 6,055,070 ₪, 10% מעל. אין מדרגת אפס, אין פטור ואין תקרה. המס מדורג לפי חלקים: על 7 מיליון ₪, 6,055,070 ₪ הראשונים ממוסים ב־8% ו־944,930 ₪ הנותרים ב־10%.
הנקודה שמפתיעה הכי הרבה ישראלים בחו״ל: אזרחות לא קובעת. תעודת זהות ישראלית, שירות צבאי, משפחה בארץ: כל אלה לא הופכים אתכם לתושבים אם מרכז החיים שלכם בחו״ל ביום החתימה. מנגד, אמריקאי שמרכז חייו בחיפה משלם כתושב. הסכומים מתעדכנים בדרך כלל ב־16 בינואר; חוק ההסדרים 2025–2026 הקפיא את העדכון עד 15 בינואר 2028.
למספר מיידי על המחיר והסטטוס שלכם, השתמשו במחשבון מס הרכישה. המדריך המלא, עם כל המקרים המיוחדים (ירושה, מתנה, דירה חלופית, קנייה בזוג), נמצא בעמוד מס רכישה 2026.
תושב, תושב חוץ, עולה: הטבלה על ארבעה מחירים
הסכומים מחושבים על מדרגות 2026 המדויקות, לקונה שאין לו דירה אחרת בישראל.
| מחיר הנכס | תושב, דירה יחידה | תושב חוץ (או משקיע) | עולה, דירה יחידה |
|---|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 0 ₪ | 120,000 ₪ | 0 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | 20,538 ₪ | 200,000 ₪ | 2,606 ₪ |
| 4,000,000 ₪ | 95,538 ₪ | 320,000 ₪ | 10,106 ₪ |
| 7,000,000 ₪ | 273,886 ₪ | 578,899 ₪ | 95,976 ₪ |
הפער הגדול ביותר הוא בדירות של 1.5 עד 2.5 מיליון ₪, שבהן התושב כמעט לא משלם: 120,000 ₪ מול אפס על 1.5 מיליון. מעל 6 מיליון הפער מצטמצם באחוזים, כי גם התושב נכנס למדרגות ה־8% וה־10%. מדרגות העולים (0% עד 1,978,745 ₪, 0.5% עד 6,055,070 ₪) חלות על רכישות בין 15 באוגוסט 2024 ל־15 בינואר 2028, משנה לפני העלייה ועד שבע שנים אחריה.
פירוט לפי מדרגות
| מדרגה | שיעור | מס |
|---|
מדרגות מ־16 בינואר 2025, מוקפאות עד 15 בינואר 2028 (חוק ההסדרים). תושב חוץ ממוסה כרוכש דירה נוספת, אלא אם יהפוך לתושב ישראל תוך שנתיים מהרכישה. התשלום תוך 60 יום מהחתימה.
חוזרים לגור בישראל תוך שנתיים: תיקון שומה והחזר
החוק נותן יציאה ברורה: קונה שהופך לתושב ישראל תוך שנתיים מיום הרכישה נחשב תושב למפרע. אם אין לו דירה אחרת, חלות מדרגות הדירה היחידה, ורשות המסים מחזירה את העודף עם ריבית והצמדה מיום התשלום. מי שעולה תוך 12 חודשים מהחתימה יכול לבקש את מדרגות העולים, הנמוכות עוד יותר.
- ברכישה עורך הדין מצהיר כתושב חוץ ומשלם 8%. במקרים מסוימים אפשר להגיש הצהרה מותנית שמבקשת את מדרגות התושב כנגד ערובה; זה תלוי במשרד האזורי.
- אתם מעבירים את מרכז החיים: מגורים, עבודה, ילדים במוסדות חינוך, או תעודת עולה. שעון השנתיים רץ מתאריך החוזה.
- בקשה לתיקון שומה במשרד מיסוי מקרקעין המוסמך, עם הוכחות תושבות. רשות המסים מחשבת מחדש ומחזירה את ההפרש, בדרך כלל תוך 3 עד 6 חודשים.
ובכיוון ההפוך: תושב שנהנה ממדרגות דירה יחידה ועוזב אחר כך את הארץ לא נדרש להחזיר דבר. הסטטוס נבחן ביום הרכישה ובחלון השנתיים שאחריו.
הצהרה תוך 30 יום, תשלום תוך 60: מי עושה מה
הצהרת הרכישה חייבת להגיע לרשות המסים תוך 30 יום מהחתימה, והמס משולם תוך 60 יום. עורך הדין שלכם מגיש באופן מקוון ומצרף את החוזה, הדרכון, הסטטוס (תושב, תושב חוץ, עולה) והשומה העצמית. אין בישראל חברת נאמנות או חברת טייטל שעושה את זה: עורך הדין הוא המגיש.
התשלום נעשה בהעברה מחשבון ישראלי או, למי שאין לו, בהעברה בינלאומית לחשבון הנאמנות של עורך הדין, שמשלם בשמכם. אחרי התשלום רשות המסים מנפיקה את אישור מס הרכישה, ובלעדיו הטאבו מסרב לרישום על שמכם. המוכר, מצדו, מציג את אישור מס השבח. שני המסמכים הם תנאי להעברת הבעלות. הצד המימוני, כשגרים בחו״ל, מוסבר בעמוד משכנתא לתושבי חוץ.
דוגמה מחושבת: 2.5 מיליון ₪ בנתניה, חזרה לארץ אחרי 14 חודשים
| מס ששולם ברכישה (מדרגות תושב חוץ, 8%) | 200,000 ₪ |
| מדרגות דירה יחידה אחרי החישוב מחדש | 20,538 ₪ |
| החזר בבקשה לתיקון שומה | 179,462 ₪ + ריבית והצמדה |
| אותה רכישה בלי חזרה תוך שנתיים | 200,000 ₪, סופי |
| לשם השוואה: עולה שחותם עד 12 חודשים לפני העלייה | 2,606 ₪ |
התאריך הוא מה שקובע: החזרה צריכה להיות אמיתית, עם מרכז חיים בישראל, תוך 24 חודשים מהחוזה. דחייה של חצי שנה בתוכנית יכולה לעלות כאן כמעט 180,000 ₪. ואם הדירה נקנית מקבלן, המס משולם תוך 60 יום מהחתימה גם כשהמסירה בעוד שלוש שנים, ראו קניית דירה מקבלן. לבדיקת החוזה ולהגשת ההצהרה מחו״ל, ראו עורך דין מקרקעין.
שאלות נפוצות
מי נחשב ״תושב חוץ״ לעניין מס רכישה?
מי שאינו תושב מס ישראלי ביום החתימה, בלי קשר לאזרחות. ישראלי שגר עשר שנים בניו יורק הוא תושב חוץ ומשלם 8%. להפך, זר שגר בישראל באשרת תושב הוא תושב. המבחן הוא מרכז החיים: בית, משפחה, עבודה, ויותר מ־183 יום בשנה.
המס מחושב על מחיר החוזה?
כן, על המחיר המלא, כולל חניה ומחסן, וכולל מע״מ בדירה מקבלן. רשות המסים יכולה לקבוע שווי שוק אם המחיר נראה מוקטן. ריהוט שנמכר בנפרד אינו ממוסה, בתנאי שהשווי שלו סביר ומפורט בחוזה.
זוג שרק אחד מבני הזוג בו תושב משלם 8%?
רשות המסים רואה בבני זוג יחידה אחת: אם אחד מהם תושב ישראל ואין לזוג דירה אחרת, בדרך כלל חלות מדרגות דירה יחידה על כל הנכס. אם הזוג גר בחו״ל ורק אחד שמר על תושבות, ייתכן פיצול. כדאי שעורך הדין יאשר לפני החתימה.
מה קורה אם משלמים באיחור?
מהיום ה־61 אחרי החתימה רצות ריבית והצמדה למדד, ובנוסף קנס על הצהרה שהוגשה אחרי 30 יום. והעיקר: בלי אישור המסים, הרישום בטאבו חסום והמוכר לא יכול להעביר אליכם את הבעלות.
איך אנחנו עובדים
כל סכום, מדרגה וריבית בעמוד זה נבדקים מול המקור הרשמי המצוין בתחתית העמוד ומתוארכים. כשמדרגה או ריבית משתנות, העמוד מתעדכן תוך ימים. המתודולוגיה שלנו.
מקורות
שאלה על מס הרכישה שלכם?
סטטוס לא ברור, חזרה לארץ מתוכננת, קנייה עם בן זוג תושב, ירושה: עורך דין מקרקעין מחשב את מס הרכישה ומגיש את ההצהרה. תארו את המקרה.