Comprar una propiedad en Israel como olé jadash: impuesto reducido, hipoteca y momento justo

Quién accede a la tasa olé

La tasa olé es un beneficio previsto en el artículo 12 del reglamento del impuesto de compra (takanot mas rejishá). No depende de su nacionalidad de origen ni del país del que sale: un olé de Córdoba, de Guadalajara o de Valencia tiene exactamente los mismos derechos. Deben cumplirse cuatro condiciones a la vez.

1. Estatus de olé. Tiene una teudat olé (certificado de inmigrante) emitida por el Ministerio de Aliá e Integración (Misrad HaKlitá), o un estatus equivalente: ezraj olé (ciudadano inmigrante, nacido en el exterior de padres israelíes), katín jozer (menor que regresa). Un toshav jozer (israelí que vuelve tras una larga estadía en el exterior) no califica para esta escala.
2. La ventana de tiempo. La compra se firma entre un año antes de la fecha de aliá de la teudat olé y siete años después. La fecha que cuenta es la firma del contrato de compraventa (heskem mejirá), no la entrega de llaves ni la inscripción en el Tabu (registro de la propiedad).
3. La única vivienda. Desde la reforma del 15 de agosto de 2024, la propiedad debe ser la única vivienda del comprador en Israel (dirá yejidá) y servirle de residencia. Un olé que ya tiene un departamento debe venderlo dentro de los 18 meses para conservar la tasa.
4. El período de compra. La escala mejorada (0 % y luego 0,5 %) se aplica a los contratos firmados entre el 15 de agosto de 2024 y el 15 de enero de 2028. Antes y, salvo prórroga, después, rige la antigua escala olé: 0,5 % hasta unos 1,98 M₪ y luego 5 %.

Un detalle que pesa: el beneficio se usa una sola vez. Un olé que lo usa en el segundo año sobre un monoambiente no puede usarlo de nuevo en el sexto año sobre el departamento familiar. Resérvelo para la compra que lo merece, sobre todo porque por debajo de 1.978.745 ₪ la escala de residente ya da 0 %.

Olé, residente, no residente: los tramos 2026 lado a lado

El impuesto de compra se calcula por tramos, como un impuesto progresivo a las ganancias: cada tasa se aplica solo a la porción del precio dentro de su tramo. Los umbrales están congelados hasta el 15 de enero de 2028 por la Ley de Ordenamiento 2025-2026.

Cómo leerla: hasta 6.055.070 ₪, un olé paga como máximo el 0,5 % de la parte del precio que supera 1.978.745 ₪, es decir un tope de 20.382 ₪. Por encima de 6.055.070 ₪, la escala olé se une a la de residente. La escala completa, con los casos especiales (reemplazo de vivienda, herencia, pozo), está en mas rejishá 2026, y la calculadora da su monto exacto.

Ejemplos calculados: un 4 ambientes de 2,5 M₪, un 5 ambientes de 4 M₪

Cuanto más cara la vivienda, mayor la diferencia con un residente: 17.932 ₪ a 2,5 M₪, 85.432 ₪ a 4 M₪. Frente a un no residente, la diferencia es enorme desde el primer shékel. Por eso una familia cuya aliá es seria planifica la compra en función de la ventana, y no al revés. Para situar estos precios por ciudad, vea precios de la vivienda en Israel por ciudad.

Comprar antes de la aliá: pagar el 8 % y recuperarlo

Muchos compradores quieren asegurar un departamento antes de mudarse, sobre todo en pozo, donde la entrega llega uno o dos años después de la firma. Dos mecanismos mantienen vivo el beneficio.

La tasa olé retroactiva. Si el contrato se firma menos de un año antes de la fecha de aliá, la compra entra en la ventana. Pero el día de la firma usted todavía no tiene teudat olé: la Autoridad Tributaria lo trata como no residente y exige el 8 %. El procedimiento práctico es este.

1. A la firma, el abogado declara la operación dentro de los 30 días y usted paga el impuesto de no residente dentro de los 60 (sobre 2,5 M₪, 200.000 ₪). Algunas oficinas aceptan un pago parcial contra garantía cuando el expediente de aliá ya está abierto en la Agencia Judía; se negocia, no es un derecho.
2. Después de la aliá, apenas recibe la teudat olé y la teudat zehut (documento de identidad), el abogado presenta un pedido de rectificación de la liquidación (bakashat tikún shumá) ante la oficina de impuestos inmobiliarios (misui mekarkein), con la teudat olé, el contrato y una declaración de única vivienda.
3. La devolución de la diferencia llega en general en 2 a 4 meses, con intereses e indexación legales desde la fecha de pago. El pedido puede presentarse hasta cuatro años después de la liquidación original, pero no hay razón para esperar.

La recalificación como residente. Aparte del estatus de olé, cualquier comprador no residente que se convierte en residente israelí dentro de los dos años de la compra, y para quien es su única vivienda, puede pedir que se lo grave a la tasa de única vivienda de residente. Es el plan B si la aliá llega más de un año después de la firma: no recupera todo (sobre 2,5 M₪ baja a 20.538 ₪, no a 2.606 ₪), pero sí la mayor parte. Si compra desde el exterior, la organización del poder, la cuenta y las transferencias está en comprar desde Argentina, España o México.

Comprar después de la aliá: los pasos en orden

Una vez instalado, la compra sigue el procedimiento habitual, descripto en cómo comprar una propiedad en Israel. Pero algunos trámites administrativos tienen que venir antes de la búsqueda, porque el banco y la Autoridad Tributaria se los van a pedir.

1. Teudat olé y teudat zehut. Se emiten en el aeropuerto o a los pocos días, a través del Misrad HaKlitá y del Ministerio del Interior. La fecha de aliá que figura en ellas abre la ventana de siete años.
2. Cuenta bancaria israelí. Imprescindible para la hipoteca y para los pagos al vendedor. Los bancos abren una cuenta «olim» presentando la teudat olé, a menudo con comisiones reducidas el primer año. Ábrala antes de empezar a buscar.
3. Historial de ingresos. Si trabaja en relación de dependencia en Israel, el banco querrá 3 a 6 recibos de sueldo (tlushei maskoret). Si sus ingresos siguen en el exterior, aceptará documentos extranjeros traducidos durante uno o dos años. En ambos casos, reúna las declaraciones de impuestos de los dos últimos años de su país de origen (AFIP/ARCA, SAT, Agencia Tributaria).
4. Número fiscal israelí. El número de su teudat zehut sirve como identificación fiscal; el abogado lo usa para la declaración del impuesto de compra.
5. Un abogado independiente del vendedor. Como en toda compra en Israel, el abogado verifica el Tabu, redacta el contrato y presenta la declaración fiscal. Para un olé, además, se asegura de que el contrato deje constancia del estatus y de la fecha de aliá. Su papel completo está en abogado inmobiliario en Israel.

Un olé que ya tiene cuenta, documentos y una preaprobación bancaria compra en los mismos plazos que un residente: 2 a 6 meses en una reventa, según el calendario de pagos del contrato.

La hipoteca del olé: hasta 75 %, con un expediente particular

En cuanto un olé está registrado (teudat zehut, domicilio en Israel, cuenta bancaria), los bancos lo tratan como residente: la directiva del Banco de Israel permite financiar hasta el 75 % del precio de una primera y única vivienda, contra el 50 % que en la práctica obtiene un no residente. Sobre 2,5 M₪, son 625.000 ₪ menos de aporte propio. Para un comprador cuya aliá está prevista dentro de los dos años, la mayoría de los bancos ya concede 70 a 75 % presentando el expediente de aliá, a veces con el desembolso condicionado a la llegada efectiva.

Lo que cambia frente a un residente de larga data es el expediente: sin historial crediticio israelí, ingresos a menudo todavía en dólares o euros, a veces un trabajo remoto para un empleador del exterior. Los grandes bancos tienen programas «mashkanta para olim» pensados para esto: ingresos del exterior aceptados con un recorte del 10 al 20 %, documentos traducidos, asesores dedicados en las sucursales con más olim. Las tasas son las del mercado (prime 4,75 % en noviembre de 2026, fija no indexada 4,8 a 5,5 %), con la regla de que al menos un tercio del préstamo sea a tasa fija. Para ver la cuota con su propio monto, use la calculadora de hipoteca.

Alquilar primero o comprar dentro de la ventana: la estrategia

Siete años es mucho tiempo. Nada lo obliga a comprar en los primeros seis meses, y la mayoría de los asesores recomienda alquilar un año antes de comprar: tiempo para elegir la ciudad, conocer los barrios, estabilizar los ingresos y aprender a leer un aviso (superficie bruta, piso, mamad). Pero tres cosas juegan en contra de esperar demasiado.

El compromiso habitual: alquilar en la ciudad elegida, firmar una compra en pozo en el primer o segundo año con un calendario de pago 20/80, y mudarse a la entrega. Se obtiene la tasa mejorada, el saldo se financia cuando los ingresos ya están en shékels, y hubo tiempo para elegir. La contrapartida es la de toda compra en pozo: el saldo se indexa al madad (índice de costos de la construcción) y las entregas se atrasan. Para comparar ciudades, el hub de ciudades reúne los precios por zona.

Los otros beneficios del olé, fuera de la vivienda

La vivienda es solo una parte de la «canasta» del olé, y no hay que confundirla con el resto. La sal klitá (canasta de absorción) es una ayuda en efectivo que paga el Misrad HaKlitá durante los primeros seis meses; no está ligada a una compra y ningún banco la cuenta como aporte propio. La exención de diez años sobre los ingresos y ganancias de fuente extranjera concierne al impuesto a las ganancias, no al impuesto de compra: no cambia nada en el mas rejishá, pero pesa en la decisión de conservar o vender una propiedad en su país. Las reducciones aduaneras sobre muebles y electrodomésticos importados, el ulpán gratuito y la ayuda al alquiler después de la sal klitá completan el paquete. Para el lado fiscal general de la aliá (residencia fiscal, exención, convenios), vea Shekel Guide.

Existían «hipotecas del Estado» para olim (préstamos subsidiados del Ministerio de Vivienda, zakaut). Hoy los montos, unas decenas de miles de shékels, son marginales frente al precio de un departamento: pida el certificado de derecho (teudat zakaut), pero no arme un plan de financiación sobre él.

Los errores caros

• Comprar a través de una sociedad. La tasa olé es personal. Una sociedad, aunque sea 100 % del olé, paga 8 % desde el primer shékel (vivienda adicional) y además pierde el acceso a la financiación del 75 %. Sobre 2,5 M₪, el error cuesta cerca de 197.394 ₪.
• Dos compradores, un solo olé. Si un cónyuge o un padre que no es olé figura en el contrato, su parte tributa a su propia tasa: única vivienda de residente si vive en Israel, 8 % si es no residente. Una compra 50/50 con un cónyuge no residente sobre 2,5 M₪ cuesta unos 101.303 ₪ de impuesto en lugar de 2.606 ₪. El abogado puede proponer otro reparto, pero el banco también mira quiénes son los deudores: resuélvalo antes de firmar.
• Firmar más de un año antes de la aliá. A los 13 meses, la tasa olé se pierde; queda la recalificación como residente dentro de los dos años, menos generosa. Si la aliá está en curso, alinee la fecha del contrato, no la de la entrega.
• Gastar el beneficio en una vivienda chica. Por debajo de 1.978.745 ₪ la escala de residente ya da 0 %. Usar la tasa olé en esa vivienda la consume para nada.
• Creer en el «descuento para olim» de un desarrollador. Algunos kablanim (desarrolladores) anuncian «precios para olim» o prometen «cubrir el impuesto de compra». El impuesto lo calcula la Autoridad Tributaria según su estatus, no el desarrollador; un descuento de precio es un descuento, a negociar como cualquier otro y a comparar con el precio por m² del barrio. Haga revisar el contrato del desarrollador por su propio abogado, no por el del desarrollador.
• Olvidar el país que deja. Un residente fiscal en España que compra antes de irse sigue declarando sus bienes en el exterior (modelo 720) mientras no cambie de residencia; desde Argentina, la salida de fondos y la baja fiscal tienen su propio calendario. Ni el banco ni el desarrollador se lo van a recordar.

Qué cambia en 2027 y 2028

Tres fechas a vigilar. 15 de enero de 2028: fin de la escala olé mejorada (0,5 % hasta 6.055.070 ₪) para los contratos firmados después de esa fecha, salvo que el presupuesto 2027-2028 la prorrogue; la alternativa por defecto es la antigua escala olé (0,5 % y luego 5 %) o la de residente, la que sea más favorable. 16 de enero de 2028: fin del congelamiento de los umbrales, que vuelven a indexarse cada año al índice de precios al consumidor. Tasas: el Banco de Israel bajó su tasa de referencia a 3,25 % (prime 4,75 %, inflación 1,6 %); se espera un descenso lento en 2027, que mejora la capacidad de endeudamiento pero no mueve la ventana fiscal. Un olé que duda entre firmar a fines de 2027 o en 2028 debería firmar antes del 15 de enero de 2028.

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