Mas rejishá 2026: el impuesto de compra en Israel, tramos y ejemplos calculados

Qué es el mas rejishá

El mas rejishá es el impuesto israelí a la adquisición de un derecho sobre un inmueble: departamento, casa, terreno, pero también acciones de una sociedad que tiene propiedades. Lo debe el comprador, se calcula sobre el precio del contrato (o sobre el valor de mercado si la Autoridad Tributaria considera que el precio está subdeclarado, por ejemplo entre parientes) y se paga una sola vez. Es el equivalente más cercano al impuesto de sellos de las provincias argentinas, al ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en España o al ISAI en México, pero con una tasa mucho más alta para quien no es un residente que compra su única vivienda. No lo confunda con el mas shévaj (impuesto a la plusvalía, a cargo del vendedor) ni con la arnona (impuesto municipal anual, el equivalente del ABL o del IBI).

El monto depende de dos preguntas: ¿el comprador es residente israelí? y ¿la propiedad será su única vivienda en Israel? Las respuestas deciden cuál de las tres escalas se aplica: única vivienda (progresiva, favorable), vivienda adicional (8 % y luego 10 %, que también se aplica a los no residentes) u olé (casi cero). La escala la fija la Ley de Impuestos Inmobiliarios (jok misui mekarkein) y su reglamento, y en principio los umbrales se indexan cada 16 de enero.

Los tramos 2026

Dos consecuencias prácticas. Para un residente, el impuesto se mantiene bajo hasta 6 M₪: 13.038 ₪ a 2,35 M₪, 45.538 ₪ a 3 M₪, 120.538 ₪ a 4,5 M₪. Para todos los demás es un 8 % plano: 240.000 ₪ a 3 M₪, 360.000 ₪ a 4,5 M₪. La diferencia entre los dos estatus supera los 194.462 ₪ (≈ US$ 54.000) desde 3 M₪, y por eso la cuestión de la residencia y de la aliá se resuelve antes de firmar, no después.

Quién es «residente» para el impuesto de compra

La escala favorable está reservada al toshav Israel (residente de Israel) en sentido fiscal: una persona cuyo centro de vida está en Israel, evaluado con un conjunto de indicios (vivienda, familia, trabajo, días de presencia). La presunción se activa con 183 días de presencia en el año, o 30 días en el año y 425 días acumulados en tres años. La ciudadanía no cuenta: un ciudadano israelí que vive en Buenos Aires desde hace diez años es no residente; un mexicano instalado en Tel Aviv desde hace dos años con visa de trabajo es residente. Un pasaporte argentino, español o mexicano, o la doble nacionalidad, no cambia nada en ningún sentido.

La ley agrega un puente: un comprador no residente que se convierte en residente dentro de los dos años de la compra puede pedir que se lo grave como residente sobre esa propiedad, si es su única vivienda. La declaración se presenta primero en la escala de «vivienda adicional», y luego se pide la rectificación con prueba de residencia (teudat zehut, teudat olé, hijos inscriptos en la escuela, empleo…). El excedente se devuelve con intereses e indexación. En la práctica, es el camino de las familias que compran un año antes de su aliá o de su mudanza.

La «única vivienda» (dirá yejidá)

La propiedad debe ser, en el momento de la compra, la única vivienda del comprador en Israel. Tener una parte de otra vivienda no descalifica si esa parte es inferior a un tercio, o si es una propiedad heredada en menos del 50 %. Una propiedad en el exterior no cuenta: su departamento en Palermo, en Chamberí o en Polanco es irrelevante. Tampoco cuentan un terreno, un local o una oficina.

El caso más frecuente es el comprador que reemplaza su vivienda: compra la nueva antes de vender la anterior. La ley lo trata como comprador de única vivienda siempre que la anterior se venda dentro de los 18 meses de la compra de la nueva. Si la nueva se compra en pozo, el plazo corre hasta 24 meses después de la entrega efectiva (o de la fecha contractual si es posterior). El comprador declara a la tasa reducida con un compromiso de venta; si el plazo vence, la Autoridad Tributaria reclama la diferencia con intereses e indexación desde la fecha de compra, y puede sumar una multa.

Parejas mixtas y compras conjuntas

La Autoridad Tributaria mira la unidad familiar: los cónyuges y sus hijos menores de 18 años se tratan como un solo comprador. Tres situaciones aparecen a menudo.

• Un cónyuge residente, el otro no, compra conjunta de la única vivienda de la pareja. La escala de única vivienda se aplica en general a toda la propiedad, porque la unidad familiar se considera residente en cuanto uno de los cónyuges lo es y el centro de vida de la pareja está en Israel. Si la pareja vive en el exterior y solo uno conservó la residencia fiscal israelí, la Autoridad puede dividir: la mitad en la escala de residente, la otra al 8 %.
• Un cónyuge ya es dueño de una vivienda adquirida antes del matrimonio. La vivienda comprada en común no es la «única vivienda» de la unidad familiar: 8 % sobre el total, salvo que se demuestre una separación de bienes efectiva (acuerdo prenupcial, cuentas separadas) y se grave cada mitad según el estatus de su dueño. Una fuente clásica de conflictos.
• Comprar con un padre o un hijo mayor. Cada comprador tributa sobre su parte según su propio estatus: un padre no residente que toma el 30 % de la propiedad paga 8 % sobre ese 30 %; el hijo residente paga la escala progresiva sobre su 70 %. Es frecuente entre padres que viven en Argentina, Uruguay o México y ayudan a un hijo que hizo aliá.

Olim: el régimen vigente desde el 15 de agosto de 2024

Hasta agosto de 2024, un olé tenía una escala propia (0,5 % y luego 5 %) que se aplicaba incluso a una vivienda adicional, pero con un umbral del primer tramo bajo, lo que a menudo la hacía menos atractiva que la escala común de única vivienda. La reforma del 15 de agosto de 2024 reemplazó ese sistema por una escala reducida de única vivienda: 0 % hasta 1.978.745 ₪, luego 0,5 % hasta 6.055.070 ₪, y después los tramos comunes del 8 % y del 10 %.

Sobre un departamento de 3 M₪, el olé paga 5.106 ₪: 0 ₪ sobre el primer tramo y 0,5 % sobre 1.021.255 ₪. Un residente común paga 45.538 ₪ y un no residente 240.000 ₪. Para una familia que duda entre comprar ahora como no residente o dentro de un año, en el momento de la aliá, la diferencia ronda los 234.894 ₪ (≈ US$ 65.000) a ese precio. Los demás efectos de la aliá sobre la compra (hipoteca al 75 %, plazos, estrategia) están en comprar como olé jadash.

No residentes: 8 % desde el primer shékel

Un comprador que vive en el exterior, israelí o no, cae en la escala de «vivienda adicional»: 8 % hasta 6.055.070 ₪, 10 % por encima, sin importar cuántas propiedades tenga en Israel. No hay exención por nacionalidad, religión, ascendencia judía ni por un proyecto de aliá que no se concretó. Las únicas dos salidas son las descriptas arriba: hacerse residente dentro de los dos años (recalificación y devolución) o hacer aliá dentro de los doce meses de la compra (escala olé).

Para un no residente, el impuesto pesa en el presupuesto: 144.000 ₪ sobre un 3 ambientes de 1,8 M₪ en Asdod, 224.000 ₪ sobre un 4 ambientes de 2,8 M₪ en Netanya, 367.200 ₪ sobre un departamento de 4,59 M₪, el precio promedio de Tel Aviv. Vence 60 días después de la firma, a menudo antes del desembolso de la hipoteca: planifique la caja. El panorama completo de costos para un comprador en el exterior está en comprar desde Argentina, España o México y la financiación en hipoteca para no residentes.

Pozo, donaciones, herencias: los casos especiales

• Compra en pozo. El impuesto se calcula sobre el precio total del contrato, sin la indexación futura, y vence dentro de los 60 días de la firma con el desarrollador, no a la entrega. Si reemplaza una vivienda, el plazo para vender la anterior corre hasta 24 meses después de la entrega. El precio incluye la cochera y la baulera compradas en el mismo contrato; las opciones y extras firmados después se declaran en una declaración complementaria.
• Donación entre parientes. Una donación sin contraprestación entre padres e hijos, abuelos y nietos, cónyuges y hermanos (con condiciones) tributa un tercio del mas rejishá normal, calculado sobre el valor de mercado. Entre cónyuges que viven en la vivienda, la exención es total.
• Herencia. No hay mas rejishá. Pero la vivienda heredada cuenta para la prueba de «única vivienda» en una compra posterior, salvo que el heredero tenga menos del 50 %.
• Permuta o partición entre copropietarios. Dividir una propiedad común entre sus dueños sin compensación no tributa; la compensación sí.
• Pinui-binui y TAMA 38. El departamento nuevo que recibe un propietario a cambio del viejo está exento hasta la superficie fijada por la ley; quien compra un departamento nuevo en el proyecto tributa normalmente.
• Terreno edificable: 6 % (5 % si el permiso se obtiene dentro de los 24 meses); local comercial: 6 %.

Calcule su impuesto

Ingrese el precio y su estatus: la calculadora aplica la escala del 16 de enero de 2025 y muestra el desglose por tramo. La versión completa, con explicaciones por estatus, está en la calculadora del impuesto de compra.

Tres ejemplos calculados

En el segundo ejemplo, la familia paga en la práctica el 8 % el día de la firma, porque todavía no tiene la teudat olé, y su abogado pide la devolución apenas se concreta la aliá: el mecanismo se explica en comprar como olé jadash. El tercer ejemplo muestra por qué a un propietario que se muda le conviene vender la vivienda anterior dentro de los 18 meses en lugar de conservarla para alquilar: a ese nivel de precio, la diferencia de impuesto equivale a varios años de alquiler neto.

Trámite, plazos, recursos

1. Declaración dentro de los 30 días. El abogado del comprador presenta la hatsharat rejishá en línea en el sistema de la Autoridad Tributaria, con el contrato, el estatus declarado y, si corresponde, el compromiso de vender la vivienda anterior. El vendedor presenta en paralelo su declaración de mas shévaj.
2. Autoliquidación. El comprador calcula él mismo el impuesto (shumá atzmit). La Autoridad emite un aviso de pago en pocos días.
3. Pago dentro de los 60 días de la firma: en línea, por transferencia o a través del banco israelí. Pasado ese plazo, intereses del 4 % anual e indexación al IPC, y no hay certificado de pago.
4. Certificado (ishur mas rejishá). Se emite tras el pago y es necesario para inscribir la transferencia en el Tabu. Sin él, usted sigue protegido por la hearat azhará (nota de advertencia), pero todavía no es el propietario inscripto.
5. Control. La Autoridad tiene 8 meses para aceptar la autoliquidación o emitir una liquidación (shumá) si cuestiona el estatus o el valor. Puede reabrir el expediente dentro de los 4 años si un compromiso no se cumple (venta de la anterior, residencia dentro de los dos años).
6. Recursos. Hasagá (objeción escrita) dentro de los 30 días de la liquidación, con decisión en un año; luego apelación ante el comité de apelaciones (vaadat erer) dentro de los 30 días de la decisión, y apelación en cuestiones de derecho ante la Corte Suprema.

Un comprador en el exterior firma la declaración mediante un poder (yipui koaj); es uno de los actos que deben figurar expresamente en él. El papel completo del abogado está en abogado inmobiliario en Israel, y el orden de los pasos en cómo comprar una propiedad en Israel.

Qué cambia en 2027, y en 2028

Nada en 2027: la Ley de Ordenamiento 2025-2026 congeló la indexación de los umbrales hasta el 15 de enero de 2028. Los tramos del 16 de enero de 2025 se aplican entonces a los contratos firmados en 2026 y 2027. El congelamiento es una suba silenciosa del impuesto: con una inflación del 1,6 % en un año, una propiedad de 2 M₪ que tras la indexación habría quedado entera en el tramo del 0 % tributa 3,5 % sobre la porción que supera 1.978.745 ₪.

El 16 de enero de 2028, salvo una nueva disposición, vuelve la indexación al índice de precios al consumidor. La escala olé (0,5 %) es a su vez una medida temporaria para las compras hasta el 15 de enero de 2028; su prórroga se decidirá en el presupuesto 2027-2028. Quien planea su aliá para 2028 o después no debería dar el beneficio por garantizado. La tasa del 8 % sobre la vivienda adicional, elevada en 2021 y hecha permanente en 2024, no tiene fecha de fin. Para el panorama fiscal más amplio (impuesto a las ganancias, exención de la aliá, convenios para evitar la doble imposición), vea Shekel Guide.

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