Comprar en Israel desde Argentina, España o México: poder, cuenta bancaria, transferencias, visitas a distancia

El poder: yipui koaj ante escribano, apostilla o consulado

El yipui koaj (poder) es el documento que permite a su abogado israelí firmar en su lugar: preacuerdo (zikaron dvarim, זיכרון דברים), contrato de compraventa (heskem mejirá, הסכם מכירה), declaración del impuesto de compra, documentos bancarios, escritura de transferencia en el Tabu (טאבו, registro de la propiedad). Sin él, nada ocurre a distancia. Con él, casi todo.

Tres reglas lo hacen válido. Lo redacta el abogado israelí, en hebreo con una versión en español, y nombra una propiedad concreta, un precio máximo y una lista de actos: es un yipui koaj notarioni (poder notarial) con facultades limitadas, no un cheque en blanco. Se firma ante una autoridad: o bien un escribano (Argentina, Uruguay) o notario (España, México, Chile) de su país, tras lo cual el documento recibe la apostilla de La Haya, o bien un consulado de Israel (Buenos Aires, Madrid, Ciudad de México, Montevideo, Santiago, entre otros), que certifica la firma sin apostilla, con turno y por unas decenas de dólares. El original viaja: el Tabu y los bancos quieren el papel, no un escaneo. Prevea un courier seguro de 3 a 5 días.

Un abogado israelí matriculado como notario también puede tomar la firma por video en algunos casos desde 2021, pero no todos los bancos ni todas las oficinas del Tabu aceptan esa vía: confírmelo antes de contar con ella.

Abrir una cuenta bancaria israelí a distancia

La cuenta no es obligatoria para una compra al contado: los fondos pueden ir de su banco en origen a la cuenta fiduciaria del abogado, y de ahí al vendedor. Se vuelve imprescindible en cuanto hay hipoteca (las cuotas se debitan de ella) y muy útil después para la arnona (ארנונה, impuesto municipal), el vaad bait (ועד בית, expensas), la electricidad y los alquileres cobrados.

Los grandes bancos abren cuentas de no residente a distancia, ya sea por poder al abogado o por entrevista en video con un asesor del departamento internacional, a veces ambos. Documentos habituales: pasaporte, segundo documento de identidad, comprobante de domicilio, declaración de residencia fiscal CRS con su número de identificación fiscal (CUIT, NIF, RFC, RUT), comprobante de actividad e ingresos, y una primera explicación del origen de los fondos que van a pasar. Plazo: 1 a 3 semanas; en una sucursal durante un viaje a Israel, la cuenta se abre el mismo día.

Mizrahi-Tefahot y el Banco de Jerusalén son los más experimentados con expedientes de no residentes; Leumi, Hapoalim y Discount tienen departamentos internacionales en Tel Aviv. Cuente con comisiones de mantenimiento de 20 a 40 ₪ mensuales para una cuenta de no residente, a menudo negociables a cero con una hipoteca.

Transferencias y controles antilavado

Es la etapa que más a menudo descarrila una compra a distancia, no por el monto sino por el papeleo. Los bancos israelíes aplican las reglas antilavado con rigor: cada transferencia entrante significativa (en la práctica desde 50.000 ₪) debe estar ligada a un origen legible. Ahorro: 6 a 12 meses de extractos. Venta de una propiedad: escritura y constancia de cobro. Donación: acta o escritura de donación. Herencia: declaratoria de herederos o testamento. Préstamo familiar: contrato escrito. Un aporte que pasó por tres cuentas sin explicación retiene el expediente varias semanas.

El riesgo real es el tipo de cambio: entre la firma del contrato y el saldo, el dólar o el euro pueden moverse 3 a 5 % frente al shékel. Sobre US$ 390.000, son 12.000 a 20.000 dólares. Un contrato a plazo con un bróker fija el tipo para cada cuota conocida.

Desde Argentina: cepo cambiario, transferencias, apostilla, consulado

El comprador argentino es el más numeroso entre los hispanohablantes, y el que enfrenta el obstáculo más concreto: las restricciones cambiarias. Las normas vigentes limitan la compra de divisas y las transferencias al exterior desde cuentas en pesos; en la práctica, la mayoría de los compradores paga con fondos ya en el exterior (cuentas en Estados Unidos, Uruguay o Europa, declaradas en Bienes Personales) o con dólares comprados por vía bursátil (dólar MEP o contado con liquidación) y luego transferidos, con asesoramiento contable previo. El banco israelí no se interesa por la vía elegida sino por el rastro documental: extractos de la cuenta de origen, declaraciones juradas que muestren el patrimonio, escritura de venta si proviene de un inmueble. Un contador argentino que conozca las normas de la autoridad fiscal (ex AFIP, hoy ARCA) y del Banco Central es tan necesario como el abogado israelí.

• Apostilla de La Haya. Argentina es parte del Convenio: el poder se firma ante escribano y se apostilla en el Colegio de Escribanos de la jurisdicción (en Buenos Aires, trámite de uno a pocos días) o en Cancillería. Luego se envía el original a Israel.
• Consulado de Israel en Buenos Aires. Certifica firmas de poderes y documentos bancarios sin apostilla, con turno previo. Es la vía más simple si vive en el AMBA; si está en el interior, la escribanía con apostilla evita el viaje.
• Transferencias. Desde una cuenta del exterior a su nombre hacia el fideicomiso del abogado o su cuenta israelí: el banco israelí pide que el titular de la cuenta de origen sea el comprador. Si los fondos vienen de un tercero (padres, socio), hace falta un acta de donación o un contrato de préstamo.
• Impuestos en Argentina. El inmueble en Israel se incluye en Bienes Personales (bienes en el exterior) y los alquileres en Ganancias, con cómputo del impuesto pagado en Israel como pago a cuenta dentro de los límites de la ley. No hay convenio de doble imposición entre Argentina e Israel, de modo que el cómputo depende de la norma interna argentina. Shekel Guide detalla el tratamiento.
• Aliá. Muchos compradores argentinos combinan la compra con un proyecto de aliá: el tramo olé baja el impuesto de compra de 8 % a 0,5 % y abre la financiación al 75 %. Las condiciones están en comprar como olé jadash.

Desde España: modelo 720, convenio fiscal, apostilla

El comprador español no tiene problema cambiario: una transferencia SEPA en euros a un bróker de divisas o una transferencia SWIFT a Israel se hace en días. Los puntos a vigilar son fiscales y formales.

• Modelo 720. Un residente fiscal en España que posee bienes en el exterior por más de 50.000 € en una misma categoría (inmuebles, cuentas, valores) debe declararlos en el modelo 720 antes del 31 de marzo del año siguiente a la compra. El departamento en Israel y la cuenta bancaria israelí entran en esa declaración. Desde 2022 las sanciones desproporcionadas fueron anuladas tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE, pero la obligación de declarar sigue vigente.
• Convenio España–Israel. Existe un convenio para evitar la doble imposición entre España e Israel. Los alquileres de un inmueble situado en Israel se gravan primero en Israel; en el IRPF español se declaran como rendimientos del capital inmobiliario con deducción por doble imposición internacional. La plusvalía al vender sigue la misma lógica. El impuesto de compra israelí (mas rejishá, מס רכישה) no es deducible ni compensable: es un impuesto sobre la transacción, no sobre la renta, aunque forma parte del valor de adquisición.
• Apostilla. El poder se firma ante notario y se apostilla en el Colegio Notarial de la comunidad autónoma, en general en el mismo día o en pocos días. El consulado de Israel en Madrid certifica igualmente firmas sin apostilla.
• Impuesto sobre el patrimonio. Según la comunidad autónoma, el inmueble en Israel puede entrar en la base del impuesto sobre el patrimonio o del impuesto a las grandes fortunas. Consulte a un asesor fiscal antes de decidir la estructura de la compra.

Desde México: consulado, transferencias, apostilla

• Consulado. La Embajada de Israel en la Ciudad de México ofrece servicios consulares de certificación de firmas, con cita previa. Para quien vive en Guadalajara, Monterrey u otra ciudad, el notario local con apostilla evita el desplazamiento.
• Apostilla. México es parte del Convenio de La Haya; los documentos notariales se apostillan en la Secretaría de Gobernación (documentos federales) o en la Secretaría de Gobierno del estado donde actúa el notario. Prevea unos días.
• Transferencias. Las transferencias internacionales en dólares desde un banco mexicano pasan sin restricción cambiaria, pero los bancos israelíes examinan con especial cuidado el origen de los fondos; prepare los estados de cuenta y, si corresponde, las declaraciones anuales ante el SAT que muestran el patrimonio.
• Impuestos en México. Un residente fiscal mexicano declara los ingresos de fuente extranjera (alquileres, plusvalía) ante el SAT y puede acreditar el impuesto pagado en Israel dentro de los límites de la ley del ISR. No existe convenio de doble imposición entre México e Israel en vigor, por lo que el acreditamiento depende de la norma interna.

Uruguay, Chile y otros países hispanohablantes

Uruguay y Chile son parte del Convenio de La Haya y tienen consulado o embajada de Israel en Montevideo y Santiago; sus sistemas de escribanía y notariado funcionan como el argentino y el español respectivamente. Ninguno tiene restricción cambiaria que impida una transferencia internacional, y los bancos israelíes conocen bien a los compradores de ambos países. Desde Colombia, Perú, Venezuela o Panamá, el esquema es el mismo: notario + apostilla o consulado, y un expediente de origen de fondos especialmente cuidado, porque el banco israelí aplicará controles reforzados a transferencias desde ciertas jurisdicciones. En todos los casos, el abogado israelí redacta el poder en hebreo con versión en español; el escribano o notario local solo certifica la firma.

Buscar, visitar y negociar a distancia

Una búsqueda a distancia funciona si acepta tres restricciones. Un perímetro acotado primero: una o dos ciudades, dos o tres barrios, un presupuesto total que incluya 10 a 12 % de gastos para un no residente. El hub de ciudades y la página de precios por ciudad dan los órdenes de magnitud. Un relevo local después: un agente que acepte hacer visitas en video en vivo, no recorridos editados, y que envíe el nesaj tabu (extracto del registro), el plano y las actas de la última asamblea del consorcio. Una inspección independiente por último: en una reventa, un inspector técnico (bedek bait, 1.500 a 3.000 ₪) reemplaza sus ojos para humedad, instalación eléctrica, cañerías y estado del edificio.

En pozo, el problema es el inverso: no hay nada que visitar, y todo gira en torno al contrato del desarrollador (kablán, קבלן) y las garantías de la Ley de Venta. El comprador a distancia está menos en desventaja, siempre que su abogado conozca bien ese tipo de contrato.

La negociación pasa por el agente y luego por los abogados. Un comprador en el exterior tiene un argumento: un expediente limpio (preaprobación bancaria, fondos disponibles, poder listo) que permite una firma rápida. Tiene también una desventaja: los vendedores prefieren a un comprador presente. Compénselo con velocidad y con un abogado que responda el mismo día.

Firmar el contrato y la hipoteca a distancia

1. El zikaron dvarim y el heskem mejirá. Los firma el abogado por poder, después de que usted aprueba el texto por correo. La seña (10 a 20 %) va de su cuenta en el exterior a la cuenta fiduciaria del abogado, que la libera solo cuando la hearat azhará (הערת אזהרה, nota de advertencia) está inscrita en el Tabu a su nombre.
2. La declaración del impuesto de compra. La presenta el abogado en línea dentro de los 30 días, firmada por poder. El pago (8 % del precio para un no residente, 224.000 ₪ sobre 2,8 M₪) se hace dentro de los 60 días desde su cuenta israelí o por transferencia internacional a la cuenta de la Autoridad Tributaria. Calcúlelo con la calculadora.
3. La hipoteca (mashkanta). Expediente presentado a distancia, tasación en el lugar, oferta final, luego firma de los documentos del préstamo: en un consulado de Israel, ante un escribano o notario local con apostilla, o con un poder específico a su abogado si el banco lo acepta (no todos). Seguro de vida y del inmueble contratados en línea. El proceso completo está en hipoteca en Israel para no residentes.
4. Llaves e inscripción en el Tabu. El abogado recibe las llaves contra el saldo, hace la recorrida con el agente o un representante, y presenta la escritura de transferencia. La inscripción a su nombre llega unas semanas o meses después.

Administrar la propiedad después de la compra, desde el exterior

Un departamento en Israel genera cada mes arnona (300 a 900 ₪ mensuales para un 4 ambientes según la ciudad y la zona), vaad bait (150 a 600 ₪, más con ascensor y portero), agua, electricidad, gas y seguro del inmueble. Todo se paga por débito automático desde una cuenta israelí o con tarjeta en línea. Si deja la propiedad vacía, el municipio puede conceder una reducción de arnona a pedido, por seis meses como máximo en la mayoría de las ciudades.

Si la alquila, un administrador cobra 5 a 10 % del alquiler (hasta 15–20 % en alquiler temporario) por buscar inquilino, redactar el contrato, cobrar, gestionar reparaciones y tratar con el vaad bait. Un contrato de alquiler israelí estándar dura un año, renovable, con garantía bancaria o cheque de garantía del inquilino. Para la fiscalidad de los alquileres y la administración a distancia, vea la sección invertir y alquilar.

Mantenga dos documentos vigentes: el poder (para trámites futuros, una reventa o una hipoteca) y una persona de contacto local registrada ante el consorcio. Una propiedad sin contacto local acumula correo sin leer y multas.

Ejemplo calculado: una pareja de Buenos Aires compra en Netanya sin venir

Calendario real: poder firmado en el consulado de Israel en Buenos Aires en la semana 1, cuenta abierta en Mizrahi-Tefahot por video en la semana 3, contrato firmado por el abogado en la semana 5, impuesto de compra pagado en la semana 12, fondos del banco liberados y llaves en la semana 16. Los fondos salieron de una cuenta de la pareja en Estados Unidos, declarada en Argentina, con los extractos de los últimos doce meses como respaldo. La pareja vino una vez, dos meses después de las llaves, para amueblar. Los pasos de la compra en sí están en cómo comprar una propiedad en Israel y el rol del abogado en abogado inmobiliario en Israel.

Preguntas frecuentes

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