Mas rechisha 2026 : la taxe d’achat, barèmes et cas pratiques
La mas rechisha est le premier frais d’un achat en Israël, et celui qui varie le plus selon qui vous êtes : 0 % pour un résident qui achète son seul logement à 1,9 M₪, 8 % dès le premier shekel pour un non-résident, 0,5 % pour un olé hadash. Les seuils sont gelés jusqu’en janvier 2028. Ce guide donne le barème, les règles de statut et trois calculs complets.
La réponse en bref
La mas rechisha (taxe d’achat) est payée par l’acheteur dans les 60 jours de la signature. En 2026, un résident qui achète son seul logement paie 0 % jusqu’à 1 978 745 ₪, puis 3,5 % jusqu’à 2 347 040 ₪, 5 % jusqu’à 6 055 070 ₪, 8 % jusqu’à 20 183 565 ₪ et 10 % au-delà. Un investisseur ou un non-résident paie 8 % dès le premier shekel jusqu’à 6 055 070 ₪, 10 % au-delà. Un olé hadash paie 0 % jusqu’à 1 978 745 ₪ puis 0,5 % jusqu’à 6 055 070 ₪. Les seuils sont gelés jusqu’au 15 janvier 2028.
Les chiffres à retenir, novembre 2026
- Seul logement, tranche à 0 %
- ≤ 1,98 M₪
- Non-résident / investisseur
- 8 → 10 %
- Olé, seul logement
- 0 → 0,5 %
- Déclaration / paiement
- 30 / 60 j
- Vente de l’ancien logement
- 18 mois
- Seuils gelés jusqu’au
- 15/01/2028
Ce qu’est la mas rechisha
La mas rechisha est l’impôt israélien sur l’acquisition d’un droit immobilier : appartement, maison, terrain, mais aussi parts d’une société détenant un bien. Elle est due par l’acheteur, calculée sur le prix du contrat (ou sur la valeur de marché si l’administration estime le prix sous-évalué, par exemple entre proches), et payée une fois. Elle ne doit pas être confondue avec la mas shevach (impôt sur la plus-value, payé par le vendeur) ni avec l’arnona (taxe municipale annuelle d’occupation).
Son montant dépend de deux questions : l’acheteur est-il résident israélien ? et le bien sera-t-il son seul logement en Israël ? Les réponses déterminent lequel des trois barèmes s’applique : seul logement (progressif, favorable), logement supplémentaire (8 % puis 10 %, qui s’applique aussi aux non-résidents), ou olé (quasi nul). Le barème est fixé par la loi sur la fiscalité immobilière (hok misui mekarkein) et ses règlements, et les seuils sont en principe indexés chaque 16 janvier.
Le barème 2026
| Tranche de prix (₪) | Seul logement, résident | Logement supplémentaire, investisseur, non-résident | Olé hadash, seul logement |
|---|---|---|---|
| 0 – 1 978 745 | 0 % | 8 % | 0 % |
| 1 978 745 – 2 347 040 | 3,5 % | 8 % | 0,5 % |
| 2 347 040 – 6 055 070 | 5 % | 8 % | 0,5 % |
| 6 055 070 – 20 183 565 | 8 % | 10 % | 8 % |
| Au-delà de 20 183 565 | 10 % | 10 % | 10 % |
Deux conséquences pratiques. Pour un résident, la taxe reste faible jusqu’à 6 M₪ : 12 890 ₪ à 2,35 M₪, 45 538 ₪ à 3 M₪, 120 538 ₪ à 4,5 M₪. Pour tous les autres, c’est 8 % plat : 240 000 ₪ à 3 M₪, 360 000 ₪ à 4,5 M₪. L’écart entre les deux statuts dépasse 190 000 ₪ dès 3 M₪, ce qui explique pourquoi la question de la résidence et de l’alya se pose avant la signature, pas après.
Qui est « résident » au sens de la taxe d’achat
Le barème favorable est réservé au toshav Israël (résident d’Israël) au sens fiscal : la personne dont le centre de vie est en Israël, apprécié par un faisceau d’indices (domicile, famille, activité, jours de présence). La présomption joue à partir de 183 jours de présence dans l’année, ou 30 jours dans l’année et 425 jours cumulés sur trois ans. La nationalité ne compte pas : un citoyen israélien qui vit à Paris depuis dix ans est un non-résident ; un étranger installé à Tel Aviv depuis deux ans avec un visa de travail est un résident.
La loi ajoute une passerelle : un acheteur non-résident qui devient résident dans les deux ans suivant l’achat peut demander à être taxé comme résident pour ce bien, si c’est son seul logement. La déclaration est d’abord faite au barème « logement supplémentaire », puis une demande de rectification est déposée avec les justificatifs de résidence (teoudat zehout, teoudat olé, inscription des enfants à l’école, emploi…). Le trop-payé est remboursé avec intérêts et indexation. En pratique, c’est la voie que suivent les familles qui achètent un an avant leur alya ou leur installation.
Le « seul logement » (dira yechida)
Le bien doit être, au moment de l’achat, le seul logement de l’acheteur en Israël. Posséder une part d’un autre logement ne disqualifie pas si cette part est inférieure à un tiers, ou s’il s’agit d’un bien reçu en héritage détenu à moins de 50 %. Un bien à l’étranger ne compte pas. Un terrain, un commerce ou un bureau ne comptent pas non plus.
Le cas le plus fréquent est celui de l’acheteur qui remplace son logement : il achète le nouveau avant d’avoir vendu l’ancien. La loi le traite comme un acheteur de seul logement à condition que l’ancien bien soit vendu dans les 18 mois suivant l’achat du nouveau. Si le nouveau est acheté sur plan, le délai court jusqu’à 24 mois après la livraison effective (ou la date de livraison contractuelle si elle est postérieure). L’acheteur déclare au barème réduit en s’engageant à vendre ; en cas de dépassement, l’administration réclame la différence avec intérêts et indexation depuis la date d’achat, et peut appliquer une pénalité.
Le délai de 18 mois est apprécié strictement. Un compromis signé mais non finalisé ne suffit pas : c’est la date de la vente (contrat de vente signé) qui compte. Dans un marché lent, prévoyez une marge, ou demandez à votre avocat la possibilité d’une prolongation en cas de circonstances exceptionnelles, accordée au cas par cas.
Couples mixtes et achats à plusieurs
L’administration fiscale regarde la cellule familiale (ta meshoutaf) : les conjoints et leurs enfants de moins de 18 ans sont considérés comme un seul acheteur. Trois situations reviennent souvent.
- Un conjoint résident, l’autre non-résident, achat en commun du seul logement du couple. Le barème « seul logement » s’applique en général à l’ensemble du bien, parce que la cellule familiale est réputée résidente dès lors que l’un l’est et que le centre de vie du couple est en Israël. Si le couple vit à l’étranger et que seul l’un des deux a conservé une résidence fiscale israélienne, l’administration peut scinder : moitié au barème résident, moitié à 8 %.
- Un conjoint possède déjà un logement acquis avant le mariage. Le logement acheté ensemble n’est pas le « seul logement » de la cellule : barème 8 % sur la totalité, sauf à démontrer une séparation de biens effective (contrat de mariage, comptes séparés) et à faire taxer chaque moitié selon le statut de chacun. C’est une source classique de contentieux.
- Achat avec un parent ou un enfant majeur. Chaque acheteur est taxé sur sa quote-part selon son propre statut : un parent non-résident qui prend 30 % du bien paie 8 % sur ces 30 %, l’enfant résident paie au barème progressif sur ses 70 %.
Olim : le régime en vigueur depuis le 15 août 2024
Jusqu’en août 2024, l’olé bénéficiait d’un barème spécifique (0,5 % puis 5 %) applicable même pour un logement supplémentaire, mais avec un seuil de première tranche bas, ce qui le rendait souvent moins avantageux que le barème « seul logement » ordinaire. La réforme du 15 août 2024 a remplacé ce système par une réduction du barème seul logement : 0 % jusqu’à 1 978 745 ₪, puis 0,5 % jusqu’à 6 055 070 ₪, puis les tranches ordinaires à 8 % et 10 %.
| Condition | Détail |
|---|---|
| Statut | Olé hadash au sens de la loi du retour, ou résident de retour assimilé dans certains cas (toshav hozer vatik, après 10 ans à l’étranger). |
| Fenêtre | Achat entre un an avant et sept ans après la date d’alya inscrite sur la teoudat olé. Un contrat signé avant l’alya est donc couvert si l’alya a lieu dans les douze mois. |
| Bien | Un logement d’habitation qui sera le seul logement de l’olé en Israël, dans lequel il réside. Les règles du remplacement (vente de l’ancien sous 18 mois) s’appliquent. |
| Fréquence | Une seule fois (un logement ; un local professionnel pouvait aussi bénéficier de l’ancien régime, plus du nouveau). |
| Couple | Il suffit qu’un conjoint soit olé pour que le barème s’applique au logement commun, si le couple n’a pas d’autre logement. |
Sur un appartement à 3 M₪, l’olé paie 5 106 ₪ : 0 ₪ sur la première tranche, 0,5 % sur 1 021 255 ₪. Un résident ordinaire paie 45 538 ₪ et un non-résident 240 000 ₪. Pour une famille qui hésite entre acheter maintenant comme non-résident ou dans un an au moment de l’alya, la différence est de l’ordre de 235 000 ₪ à ce prix. Les autres effets de l’alya sur l’achat (mashkanta à 75 %, délais) sont détaillés dans la page acheter en tant qu’olé, et les conditions de crédit dans mashkanta pour olim.
Non-résidents : 8 % dès le premier shekel
Un acheteur qui vit à l’étranger, israélien ou non, relève du barème « logement supplémentaire » : 8 % jusqu’à 6 055 070 ₪, 10 % au-delà, quel que soit le nombre de biens qu’il possède en Israël. Il n’existe aucune exonération liée à la nationalité, à la religion ou à un futur projet d’alya non engagé (voir faut-il être juif ou citoyen pour acheter). La version courte de ce barème est dans quelle taxe d’achat pour un non-résident. Les deux seules portes de sortie sont celles décrites plus haut : devenir résident dans les deux ans (requalification et remboursement) ou faire l’alya dans les douze mois suivant l’achat (barème olé).
Pour un non-résident, la taxe pèse lourd dans le budget : 144 000 ₪ sur un 3 pièces à 1,8 M₪ à Ashdod, 224 000 ₪ sur un 4 pièces à 2,8 M₪ à Netanya, 367 200 ₪ sur un appartement à 4,59 M₪ au prix moyen de Tel Aviv. Elle est due 60 jours après la signature, souvent avant le déblocage de la mashkanta : prévoyez la trésorerie. L’ensemble des frais pour un acheteur à l’étranger est dans acheter depuis l’étranger et le financement dans mashkanta pour non-résidents.
Achat sur plan, échanges, donations : les cas particuliers
- Achat sur plan. La taxe se calcule sur le prix total du contrat, indexation future exclue, et elle est due dans les 60 jours de la signature avec le promoteur, pas à la livraison. Si vous remplacez un logement, le délai de vente de l’ancien court jusqu’à 24 mois après la livraison. Le prix retenu inclut le parking et la cave achetés dans le même contrat ; les options et suppléments signés plus tard font l’objet d’une déclaration complémentaire. Le reste du mécanisme (garanties, indexation, échéancier) est dans acheter sur plan à un promoteur, et la comparaison fiscale neuf/ancien dans neuf ou ancien.
- Donation entre proches. Une donation sans contrepartie entre parents et enfants, grands-parents et petits-enfants, conjoints, frères et sœurs (sous conditions) est taxée à un tiers de la mas rechisha normale, calculée sur la valeur de marché. Entre conjoints vivant dans le logement, l’exonération est totale.
- Héritage. Aucune mas rechisha. En revanche, le logement hérité compte pour apprécier le « seul logement » lors d’un achat ultérieur, sauf s’il est détenu à moins de 50 % par l’héritier.
- Échange ou division entre copropriétaires. La division d’un bien indivis entre ses propriétaires sans soulte n’est pas taxée ; la soulte l’est.
- Pinui-binui et TAMA 38. L’appartement neuf reçu par un propriétaire en échange de son ancien logement est exonéré dans la limite de la surface prévue par la loi ; un acheteur qui achète un appartement neuf dans le projet est taxé normalement.
- Terrain à bâtir : 6 % (5 % si le permis est obtenu dans les 24 mois) ; local commercial : 6 %.
Calculer votre taxe
Entrez le prix et votre statut : le calculateur applique le barème du 16 janvier 2025 et affiche le détail par tranche. La version complète, avec les cas de remplacement de logement, est sur la page calculateur de mas rechisha.
Détail par tranche
| Tranche | Taux | Taxe |
|---|
Barème du 16 janvier 2025, gelé jusqu’au 15 janvier 2028 (loi d’arrangements). Le non-résident est taxé comme un acheteur de logement supplémentaire, sauf s’il devient résident israélien dans les deux ans suivant l’achat. Paiement sous 60 jours après la signature.
Trois exemples chiffrés
| 0 % sur 1 978 745 ₪ | 0 ₪ |
| 3,5 % sur 121 255 ₪ (de 1 978 745 à 2 100 000) | 4 244 ₪ |
| Mas rechisha | 4 244 ₪ (0,2 % du prix) |
| Le même bien pour un non-résident | 168 000 ₪ |
| 0 % sur 1 978 745 ₪ | 0 ₪ |
| 0,5 % sur 1 521 255 ₪ (de 1 978 745 à 3 500 000) | 7 606 ₪ |
| Mas rechisha olé | 7 606 ₪ (0,2 % du prix) |
| Si l’alya n’a pas lieu dans les 12 mois : barème non-résident | 280 000 ₪ |
| Économie liée à l’alya | 272 394 ₪ |
| 8 % sur 6 055 070 ₪ | 484 406 ₪ |
| 10 % sur 944 930 ₪ (de 6 055 070 à 7 000 000) | 94 493 ₪ |
| Mas rechisha | 578 899 ₪ (8,3 % du prix) |
| Si c’était son seul logement (vente de l’ancien sous 18 mois) | 273 886 ₪, soit 305 013 ₪ de moins |
Le troisième exemple montre pourquoi un propriétaire qui change de logement a intérêt à vendre l’ancien dans le délai de 18 mois plutôt que de le garder en location : à ce niveau de prix, la différence de taxe représente plusieurs années de loyers nets.
Procédure, délais, recours
- Déclaration sous 30 jours. L’avocat de l’acheteur dépose la hatsharat rechisha en ligne sur le système de l’Autorité des impôts, avec le contrat, le statut déclaré et, le cas échéant, l’engagement de vendre l’ancien logement. Le vendeur dépose en parallèle sa déclaration de mas shevach.
- Autoliquidation. L’acheteur calcule lui-même la taxe (shuma atsmit). L’administration émet un avis de paiement dans les jours qui suivent.
- Paiement sous 60 jours à compter de la signature du contrat : en ligne, par virement ou via la banque israélienne. Passé ce délai, intérêts de 4 % par an et indexation sur l’indice des prix, et pas d’attestation de paiement.
- Attestation (ishur mas rechisha). Délivrée après paiement, elle est indispensable à l’inscription du transfert au tabou. Sans elle, vous restez juridiquement protégé par la hearat azhara (note d’avertissement) mais pas encore propriétaire inscrit.
- Contrôle. L’administration dispose de 8 mois pour accepter l’autoliquidation ou émettre une taxation d’office (shuma) si elle conteste le statut ou la valeur. Elle peut aussi rouvrir le dossier dans un délai de 4 ans en cas de non-respect d’un engagement (vente de l’ancien bien, résidence dans les deux ans).
- Recours. Hashaga (réclamation écrite) dans les 30 jours de la taxation d’office, décision sous un an ; puis recours devant la commission d’appel (vaadat irour) dans les 30 jours de la décision, et appel sur les questions de droit devant la Cour suprême.
Un acheteur à l’étranger signe la déclaration par procuration ; c’est l’un des actes à y faire figurer expressément. Le rôle complet de l’avocat est décrit dans l’avocat immobilier en Israël, et les étapes de l’achat dans les étapes d’un achat.
Ce qui change en 2027, et en 2028
Rien en 2027 : la loi d’arrangements 2025-2026 a gelé l’indexation des seuils jusqu’au 15 janvier 2028. Les tranches du 16 janvier 2025 s’appliquent donc aux contrats signés en 2026 et en 2027. Ce gel est une hausse d’impôt silencieuse : avec une inflation de 1,6 % sur un an, un bien à 2 M₪ qui aurait été entièrement dans la tranche à 0 % après indexation est taxé à 3,5 % sur la part au-dessus de 1 978 745 ₪.
Au 16 janvier 2028, sauf nouvelle disposition, l’indexation reprend sur l’indice des prix à la consommation. Le barème olé lui-même (0,5 %) est une mesure temporaire valable pour les achats jusqu’au 15 janvier 2028 ; sa prolongation sera décidée dans le budget 2027-2028. Les acheteurs qui prévoient leur alya en 2028 ou plus tard doivent considérer que l’avantage n’est pas acquis. Le taux de 8 % sur les logements supplémentaires, relevé en 2021 et pérennisé en 2024, n’a pas de date de fin. Pour le contexte fiscal général (impôt sur le revenu, fiscalité de l’alya, conventions), voir Shekel Guide.
Questions fréquentes
Qui paie la mas rechisha, l’acheteur ou le vendeur ?
L’acheteur, toujours. Le vendeur paie de son côté la mas shevach (impôt sur la plus-value) et, le cas échéant, le hetel hashbaha (taxe municipale de valorisation). Une clause contractuelle peut déplacer la charge, mais l’administration continue de s’adresser à l’acheteur.
Un étranger paie-t-il forcément 8 % ?
Oui au moment de l’achat : un non-résident est taxé comme pour un logement supplémentaire, 8 % jusqu’à 6 055 070 ₪ puis 10 %. Mais s’il devient résident israélien dans les deux ans suivant l’achat et que c’est son seul logement, il peut demander la requalification au barème « seul logement » et le remboursement du trop-payé avec intérêts et indexation.
J’achète avant d’avoir vendu mon ancien appartement : quel barème ?
Le barème « seul logement », à condition de vendre l’ancien dans les 18 mois suivant l’achat du nouveau (24 mois après la livraison si le nouveau est acheté sur plan). La déclaration se fait au taux réduit avec engagement de vente ; si le délai est dépassé, la différence est réclamée avec intérêts et indexation depuis la date d’achat.
Les olim ont-ils encore un avantage en 2026 ?
Oui, et il est plus large qu’avant. Depuis le 15 août 2024, un olé qui achète son seul logement entre un an avant et sept ans après l’alya paie 0 % jusqu’à 1 978 745 ₪ puis 0,5 % jusqu’à 6 055 070 ₪. Sur 3 M₪, cela donne 5 106 ₪ au lieu de 45 538 ₪ pour un résident ordinaire et 240 000 ₪ pour un non-résident. Au-delà de 6 055 070 ₪, les tranches à 8 % et 10 % s’appliquent.
Quand faut-il payer ?
La déclaration (hatsharat rechisha) doit être déposée en ligne dans les 30 jours suivant la signature du contrat, et le paiement effectué dans les 60 jours. Au-delà, des intérêts de 4 % par an plus l’indexation s’ajoutent, et l’attestation nécessaire à l’inscription au tabou n’est pas délivrée.
Peut-on contester le montant ?
Oui. Si l’administration ne retient pas le statut déclaré, elle notifie une taxation d’office (shuma) contestable par une hashaga (réclamation) dans les 30 jours, puis par un recours devant la commission d’appel sous 30 jours supplémentaires. Les contestations portent le plus souvent sur la résidence, le caractère de seul logement et la valeur retenue pour une donation ou une vente entre proches.
Comment nous travaillons
Chaque montant, barème et taux de cette page est vérifié sur la source officielle citée en bas de page et daté. Quand un barème ou un taux change, la page est mise à jour dans les jours qui suivent. Notre méthodologie.
Sources
- Autorité des impôts d’Israël – barème de la taxe d’achat (mas rechisha), seuils en vigueur depuis le 16 janvier 2025
- Loi d’arrangements 2025-2026 – gel de l’indexation des seuils de taxe d’achat jusqu’au 15 janvier 2028
- Règlement sur la taxe d’achat – amendement du 15 août 2024 relatif aux nouveaux immigrants (olim)
- Kol Zchut – taxe d’achat : seul logement, délais de vente, nouveaux immigrants
Votre statut, vérifié avant de signer
Résident ou non, seul logement ou pas, olé, couple mixte, vente de l’ancien bien en cours : un avocat fiscaliste francophone détermine votre barème et prépare la déclaration. Décrivez votre situation en deux lignes.