Glossaire de l’immobilier israélien

Registre et propriété

Tabou טאבו · registre foncier

Le registre foncier israélien, tenu par le ministère de la Justice. Un bien « au tabou » est inscrit en pleine propriété au nom de son propriétaire ; c’est le régime le plus simple et le plus sûr. L’inscription à votre nom est la dernière étape de l’achat, réalisée par l’avocat. Tabou, Minhal ou société de logement →

Nesach tabou נסח טאבו · extrait du registre

L’extrait officiel du tabou pour une parcelle (gush/helka). Il liste le ou les propriétaires, les hypothèques, les notes d’avertissement, les saisies et les servitudes. L’avocat le tire avant toute offre et le jour de la signature ; il s’obtient en ligne en quelques minutes pour quelques dizaines de shekels. Ce que vérifie l’avocat →

Hearat azhara הערת אזהרה · note d’avertissement

Mention inscrite au tabou dès la signature du contrat de vente, qui signale l’engagement du vendeur envers l’acheteur et empêche toute autre vente ou hypothèque sans son accord. C’est la protection principale de l’acheteur entre la signature et l’inscription définitive. La banque inscrit la sienne pour garantir la mashkanta. Les étapes de l’achat →

Gush / helka גוש / חלקה · bloc / parcelle

Les deux numéros qui identifient un terrain au cadastre et au tabou (plus un numéro de sous-parcelle, tat-helka, pour un appartement). Ils figurent sur l’extrait du tabou, le contrat et la procuration ; ce sont eux, et non l’adresse postale, qui désignent juridiquement le bien. La procuration →

Minhal (Rami) רשות מקרקעי ישראל · Autorité foncière d’Israël

L’organisme qui gère les terres de l’État, soit environ 90 % du territoire. Un bien « au Minhal » est détenu par un bail de longue durée (49 ou 98 ans, renouvelable) qui vaut propriété en pratique. Certaines opérations (extension, transfert) demandent son accord et parfois une redevance. Les trois registres de propriété →

Hevrat meshakenet חברה משכנת · société de logement

Société (promoteur ou organisme) qui tient le registre des droits d’un immeuble tant que l’inscription au tabou n’a pas été faite, parfois pendant des années après la livraison. L’achat y est possible et courant, mais l’avocat doit vérifier l’état d’avancement de la régularisation et obtenir une attestation de droits. Tabou, Minhal ou société de logement →

Hakira חקירה · enquête, vérifications

L’ensemble des vérifications menées par l’avocat de l’acheteur avant la signature : tabou, urbanisme, permis, dettes municipales et de copropriété, situation du vendeur. C’est l’équivalent israélien de la due diligence ; elle prend une à deux semaines et conditionne le contrat. Rôle et honoraires de l’avocat →

Contrat, procédure et statuts

Zikaron dvarim זיכרון דברים · protocole d’accord

Document court signé entre vendeur et acheteur pour « bloquer » un bien avant le contrat. Dès qu’il précise les parties, le bien et le prix, les tribunaux le considèrent comme un contrat de vente engageant. À ne jamais signer sans avocat ; dans la plupart des cas, à ne pas signer du tout. Pièges et checklist →

Heskem mechira הסכם מכר · contrat de vente

Le contrat définitif, rédigé en hébreu par les avocats des deux parties. Il fixe le prix, l’échéancier des paiements, la date de remise des clés, les pénalités de retard et les garanties. Un acompte de 10 à 20 % est versé à la signature et la note d’avertissement est inscrite au tabou le jour même. Les étapes de l’achat →

Yipui koach ייפוי כוח · procuration

Acte par lequel vous donnez à votre avocat le pouvoir de signer et d’agir à votre place. Pour un achat à distance, elle est rédigée en hébreu, signée devant un notaire de votre pays puis apostillée, ou signée au consulat d’Israël. Les banques et les promoteurs exigent une version irrévocable pour la mashkanta et l’achat sur plan. Procuration et achat à distance →

Apostille אפוסטיל · légalisation internationale

Certification prévue par la convention de La Haye, qui rend un acte notarié d’un pays valable dans un autre. Israël et la France y adhèrent : une procuration signée devant un notaire français et apostillée par la cour d’appel est acceptée par le tabou et les banques israéliennes. Coût de 150 à 400 € avec le notaire, 3 à 10 jours. Acheter sans venir en Israël →

Toshav hutz תושב חוץ · non-résident

Personne qui ne réside pas fiscalement en Israël, quelle que soit sa nationalité. Pour la taxe d’achat, le non-résident paie 8 % dès le premier shekel ; pour la banque, il obtient en général 50 % de financement. Un citoyen israélien vivant à l’étranger est toshav hutz pour le fisc mais traité plus favorablement par les banques. Quelle taxe d’achat pour un non-résident ? →

Olé hadash עולה חדש · nouvel immigrant

Personne qui a fait son alya (immigration en Israël). Pour un seul logement acheté entre un an avant et sept ans après l’alya, le barème de taxe d’achat est de 0 % jusqu’à 1 978 745 ₪ puis 0,5 % jusqu’à 6 055 070 ₪ (achat jusqu’au 15 janvier 2028). Les banques le financent jusqu’à 75 %. Acheter en tant qu’olé →

Fiscalité

Mas rechisha מס רכישה · taxe d’achat

Impôt payé par l’acheteur, calculé par tranches sur le prix. En 2026, seuil gelé jusqu’au 15 janvier 2028 : 0 % jusqu’à 1 978 745 ₪ pour un résident qui achète son seul logement, puis 3,5 %, 5 %, 8 % et 10 % ; 8 % dès le premier shekel pour un non-résident ou un logement supplémentaire, 10 % au-delà de 6 055 070 ₪. Déclaration sous 30 jours, paiement sous 60 jours. Mas rechisha 2026, barèmes et cas pratiques →

Mas shevach מס שבח · impôt sur la plus-value immobilière

Impôt payé par le vendeur sur la plus-value réalisée, au taux de 25 % sur la part de plus-value postérieure à 2014 pour un logement. Un résident vendant son seul logement est exonéré sous conditions ; le non-résident ne l’est que s’il prouve ne pas posséder de logement dans son pays de résidence. Vendre son bien en Israël →

Dira yechida דירה יחידה · seul logement

Statut fiscal de l’acheteur résident qui ne possède pas d’autre logement en Israël (ou qui vend l’ancien dans les 18 mois). Il ouvre le barème réduit de la mas rechisha, qui démarre à 0 %. Un non-résident qui devient résident dans les deux ans suivant l’achat peut demander ce statut rétroactivement. La taxe d’achat selon le statut →

Dira nosefet דירה נוספת · logement supplémentaire

Tout logement acheté par une personne qui en possède déjà un en Israël (au-delà d’un tiers des droits). Barème de taxe d’achat de 8 % jusqu’à 6 055 070 ₪ puis 10 %, identique à celui des non-résidents. Les banques limitent le financement à 50 %. Calculateur de mas rechisha →

Arnona ארנונה · taxe municipale

Taxe locale annuelle payée par l’occupant (propriétaire ou locataire) à la municipalité, calculée sur la surface et la zone. De 40 à 120 ₪ par m² et par an selon la ville. Les arriérés d’arnona du vendeur doivent être soldés avant le transfert : l’avocat demande une attestation de la mairie. Tous les frais d’un achat →

Mashkanta

Mashkanta משכנתא · crédit immobilier

Le prêt hypothécaire israélien, accordé par une banque et garanti par le bien. Durée jusqu’à 30 ans, composé de plusieurs paniers (prime, fixe, indexé) dont au moins un tiers à taux fixe. Financement maximal de 75 % pour un premier logement de résident, 50 % pour un investisseur ou un non-résident en pratique. Le guide complet de la mashkanta →

Maslul מסלול · panier, tranche de prêt

Chaque composante d’une mashkanta, avec son propre taux, sa durée et ses règles : prime, fixe non indexé, fixe indexé, variable tous les cinq ans. Un prêt est un mix de deux à quatre maslulim ; la Banque d’Israël impose au moins un tiers en fixe et au plus deux tiers en variable. Les paniers expliqués →

Prime פריים · taux de base bancaire

Taux de référence des banques israéliennes, égal au taux directeur de la Banque d’Israël plus 1,5 point : 4,75 % en novembre 2026 (taux directeur 3,25 %). Le panier prime est variable et non indexé ; il se négocie en marge négative (P − 0,3 à − 0,9 %) et se rembourse par anticipation sans pénalité. Les taux aujourd’hui →

Ribit ריבית · taux d’intérêt

Le taux appliqué à un panier de mashkanta. Il se lit toujours avec deux qualificatifs : fixe ou variable (kvoua / mishtana), indexé ou non (tsmuda / lo tsmuda). Un taux indexé bas n’est pas comparable à un taux non indexé : il faut y ajouter l’inflation attendue. Lire une offre de banque →

Kvoua / mishtana קבועה / משתנה · fixe / variable

Qualifie un taux de mashkanta. Un taux fixe (kvoua) ne bouge pas sur toute la durée du panier ; un taux variable (mishtana) est révisé selon un calendrier (tous les cinq ans, tous les ans) ou suit le prime en continu. Au moins un tiers du prêt doit être à taux fixe. Fixe ou variable →

Tsmuda / lo tsmuda צמודה / לא צמודה · indexé / non indexé

Qualifie un panier dont le capital restant dû est, ou non, réévalué chaque mois selon l’indice des prix (madad). Un panier indexé affiche un taux plus bas (2,6 à 3,3 % en fixe) mais le capital grossit avec l’inflation ; un panier non indexé (4,8 à 5,5 % en fixe) est plus cher mais prévisible. Taux indexés et non indexés →

Madad מדד המחירים לצרכן · indice des prix à la consommation

L’indice d’inflation publié chaque mois par le Bureau central des statistiques (1,6 % sur un an en novembre 2026). Les paniers « indexés » de mashkanta y sont liés : le capital restant dû augmente avec lui. Sur 25 ans, une inflation de 2 % par an renchérit le capital d’environ 60 %. Comprendre l’indexation →

Madad tshumot habniya מדד תשומות הבנייה · indice du coût de la construction

Indice mensuel des coûts de construction (matériaux, main-d’œuvre). Dans un achat sur plan, le solde dû au promoteur y est indexé entre la signature et chaque paiement : à 3 % par an sur deux ans, un solde de 2 M₪ coûte environ 120 000 ₪ de plus. C’est le poste caché le plus important du neuf. Acheter sur plan →

LTV שיעור מימון · taux de financement

Loan-to-value : la part du prix (ou de l’expertise si elle est inférieure) que la banque accepte de prêter. Plafonds de la Banque d’Israël : 75 % pour un premier logement de résident, 70 % pour un logement de remplacement, 50 % pour un investisseur. Non-résident : 50 % en pratique, 70-75 % si citoyen israélien ou alya sous deux ans. Quel apport faut-il pour acheter ? →

Ishur ekroni אישור עקרוני · accord de principe

Document par lequel une banque indique, sur la base de vos revenus et de votre apport, le montant qu’elle est prête à prêter et à quelles conditions. Gratuit, obtenu en 2 à 10 jours, valable 24 jours en général et renouvelable. À obtenir avant de négocier un bien. Obtenir un accord de principe →

Yoets mashkanta יועץ משכנתאות · courtier en crédit immobilier

Conseiller indépendant qui monte le dossier, consulte plusieurs banques et négocie les marges. Honoraires de 6 000 à 15 000 ₪ ou 0,5 à 1 % du prêt, souvent rentabilisés sur un prêt de non-résident où rien n’est public. Indispensable pour un dossier atypique (revenus étrangers, indépendant, âge). Le courtier en mashkanta →

Shamai שמאי מקרקעין · expert immobilier

Évaluateur agréé mandaté par la banque, aux frais de l’emprunteur (600 à 1 500 ₪), pour estimer la valeur du bien. Le prêt se calcule sur la plus basse des deux valeurs entre le prix et l’expertise. Il relève aussi les constructions sans permis, qui peuvent faire refuser le prêt. L’expertise bancaire →

Tik mashkanta תיק משכנתא · dossier de prêt

L’ensemble des pièces remises à la banque : identité, revenus, relevés, origine de l’apport, contrat de vente, extrait du tabou, assurances. Pour un non-résident, tout doit être traduit en anglais ou en hébreu. Les frais d’ouverture de dossier sont d’environ 0,25 % du prêt, négociables. Les documents à fournir →

Michzur מחזור משכנתא · refinancement

Renégociation ou rachat d’une mashkanta existante pour profiter de taux plus bas ou d’un nouveau statut (par exemple après une alya). Rentable si l’économie dépasse la pénalité de remboursement anticipé des paniers fixes et les frais. À étudier dès que les taux ont baissé de 0,5 point. Refinancer sa mashkanta →

Amlat piraon mukdam עמלת פירעון מוקדם · pénalité de remboursement anticipé

Indemnité due à la banque si vous remboursez un panier à taux fixe alors que les taux du marché ont baissé depuis la signature. Elle compense la perte d’intérêts de la banque et peut atteindre plusieurs pour cent du capital. Le panier prime et les paniers variables n’en ont pas. Rembourser par anticipation →

Bituach hayim / bituach mivneh ביטוח חיים / ביטוח מבנה · assurance vie / assurance du bâti

Les deux assurances exigées par la banque pour toute mashkanta : une assurance décès couvrant le capital restant dû, et une assurance du bâti au profit de la banque. Libres de choix (pas obligatoirement chez la banque). Au-delà de 60 ans ou avec des antécédents médicaux, l’assurance vie se demande tôt. Les assurances de la mashkanta →

Neuf, construction et urbanisme

Kablan קבלן · promoteur, entrepreneur

Le promoteur ou constructeur qui vend des logements sur plan. Le contrat avec lui est encadré par la loi de vente ; ses honoraires d’avocat facturés à l’acheteur sont plafonnés à environ 5 500 ₪ + TVA. Vérifier son inscription au registre des entrepreneurs et ses livraisons passées fait partie des vérifications de l’avocat. Acheter sur plan à un promoteur →

Heskem kablan הסכם קבלן · contrat promoteur

Le contrat d’achat sur plan, rédigé par l’avocat du promoteur et négocié par le vôtre. Points clés : garantie sur chaque versement, échéancier (20/80 fréquent en 2025-2026), indexation du solde au madad tshumot habniya, date de livraison et pénalités de retard dues à partir de 60 jours au-delà de la date contractuelle, cahier des charges techniques. Le contrat promoteur, clause par clause →

Hok hamecher (loi de vente) חוק המכר (דירות) · loi sur la vente de logements

Loi qui protège l’acheteur sur plan : le promoteur doit garantir chaque versement au-delà de 7 % du prix par une garantie bancaire, une assurance ou une hypothèque. Elle fixe aussi la garantie de bon achèvement (année de garantie, puis périodes par poste) et le régime des retards de livraison. Les risques d’un achat sur plan →

Arevut bankait ערבות בנקאית · garantie bancaire

La garantie émise par la banque du projet pour chaque versement fait au promoteur, conformément à la loi de vente. Si le promoteur fait faillite ou ne livre pas, la banque rembourse les sommes garanties. Ne versez jamais un paiement sur plan sans recevoir la garantie correspondante. Les garanties du neuf →

Tofes 4 טופס 4 · certificat de conformité

Le document délivré par la municipalité qui autorise le raccordement d’un immeuble neuf à l’eau et à l’électricité et son occupation. Sans tofes 4, pas de remise des clés légale. Sa date conditionne la livraison et le départ des pénalités de retard. Livraison et tofes 4 →

Mamad ממ"ד · pièce de sécurité

Pièce blindée obligatoire dans tout logement construit depuis 1992, qui sert d’abri en cas d’alerte. Son absence dans l’ancien pèse sur le prix et la facilité de location ; dans le neuf, elle est comptée dans la surface et sert souvent de chambre. Neuf ou ancien : le comparatif →

Shetach bruto / neto שטח ברוטו / נטו · surface brute / nette

La surface annoncée en Israël est brute : murs, balcon et quote-part des parties communes compris. La surface habitable au sens français est inférieure de 15 à 20 %. Comparez les prix au m² à surface brute égale et demandez le plan coté. Surface brute ou nette ? →

Heter bniya היתר בנייה · permis de construire

L’autorisation municipale de construire ou de modifier un bâtiment. L’avocat vérifie que le bien acheté (et ses extensions, balcons fermés, combles) correspond au permis : une construction sans permis peut entraîner des amendes, une obligation de démolition et un refus de prêt. Les vérifications de l’avocat →

Taba תב"ע · plan d’urbanisme

Le plan d’aménagement qui fixe pour chaque parcelle ce qui peut être construit : hauteur, densité, usage. Il révèle les projets voisins (une tour devant votre vue), les droits de construire non utilisés (valeur cachée) et les projets de renouvellement urbain. Consultable en ligne, lu par l’avocat ou un shamai. Taba et permis →

Pinui-binui פינוי-בינוי · évacuation-reconstruction

Programme de renouvellement urbain : des immeubles anciens sont démolis et remplacés par des tours plus denses ; les occupants reçoivent un logement neuf. Pour un acheteur extérieur, un prix au m² inférieur de 10 à 20 % au neuf classique, contre une livraison à 3-6 ans et une incertitude sur le calendrier. Pinui-binui et TAMA 38 →

TAMA 38 תמ"א 38 · plan national de renforcement antisismique

Plan national qui autorise le renforcement d’immeubles d’avant 1980 contre les séismes en échange de droits de construire (étages supplémentaires, extensions). Deux formules : renforcement et surélévation (38/1) ou démolition-reconstruction (38/2). Le dispositif s’éteint progressivement au profit de plans locaux. Acheter dans un projet TAMA 38 →

Copropriété

Vaad bayit ועד בית · comité de copropriété

Le comité des copropriétaires qui gère l’immeuble et collecte les charges mensuelles (aussi appelées vaad bayit) : de 150 ₪ dans un petit immeuble ancien à 1 500 ₪ et plus dans une tour avec piscine et gardien. Les arriérés du vendeur se vérifient avant la signature. Les charges et frais récurrents →

Pour aller plus loin