Quel apport faut-il pour acheter en Israël ?
La question de l’apport précède toutes les autres : elle fixe le prix que vous pouvez viser. En Israël, la réponse dépend de votre statut vis-à-vis de la Banque d’Israël et du fisc, pas de la banque que vous choisissez. Voici les trois taux, les frais à ajouter, et ce que ça donne en shekels sur deux budgets.
La réponse en bref
En novembre 2026, l’apport minimal pour acheter en Israël est de 25 % du prix pour un résident qui achète son premier logement (prêt plafonné à 75 % par la Banque d’Israël), 30 % pour un logement de remplacement (prêt 70 %), et 50 % pour un investisseur ou un acheteur non résident (prêt 50 %). À cet apport s’ajoutent la taxe d’achat et les frais, jamais financés par la banque : 4 à 6 % du prix pour un résident sur son seul logement, 11 à 13 % pour un non-résident ou un investisseur (8 % de taxe plus 3 à 5 % de frais). Sur un bien à 2 M₪, un résident primo-accédant doit donc réunir environ 580 000 ₪ ; un non-résident, environ 1 240 000 ₪.
Les chiffres à retenir, novembre 2026
- Résident, premier logement
- 25 %
- Logement de remplacement
- 30 %
- Investisseur ou non-résident
- 50 %
- Taxe et frais en plus
- 4–13 %
Trois taux d’apport selon le profil
Les plafonds de financement sont fixés par le superviseur des banques à la Banque d’Israël, pas par chaque banque. Ils s’appliquent à la plus basse des deux valeurs entre le prix du contrat et l’expertise du shamai (évaluateur agréé).
| Profil | Prêt maximal | Apport minimal | Remarque |
|---|---|---|---|
| Résident, premier logement (dira yechida) | 75 % | 25 % | Le profil le plus favorable |
| Résident, logement de remplacement | 70 % | 30 % | Vente de l’ancien logement sous 18 mois |
| Résident, logement supplémentaire (investisseur) | 50 % | 50 % | Taxe d’achat à 8 % |
| Non-résident | ≈ 50 % | ≈ 50 % | Politique de risque des banques, pas la directive |
| Citoyen israélien à l’étranger ou alya sous 2 ans | 70–75 % | 25–30 % | Traité comme un résident premier logement |
Le non-résident n’est pas nommé dans la directive : les banques l’assimilent à un investisseur et s’arrêtent à 50 %. Un olé ou un citoyen qui s’installe remonte à 70-75 %. Au-delà du plafond, la banque vérifie que la mensualité ne dépasse pas 35 à 40 % des revenus nets : avec un petit apport et des revenus moyens, c’est souvent ce second critère qui limite le prix, pas le premier. Le simulateur de mashkanta calcule les deux.
Les frais à ajouter à l’apport
Aucun de ces postes n’est financé par la banque. Ils sortent de vos fonds propres, en plus de l’apport.
- Mas rechisha (taxe d’achat) : 0 % jusqu’à 1 978 745 ₪ puis 3,5 % et 5 % pour un résident sur son seul logement ; 8 % jusqu’à 6 055 070 ₪ pour un investisseur ou un non-résident. C’est le poste qui fait basculer le total. Calcul exact sur le calculateur de mas rechisha.
- Avocat : 0,5 à 1 % du prix + TVA 18 % ; plafonné à environ 5 500 ₪ + TVA pour l’acheteur sur plan.
- Agent immobilier : 2 % + TVA dans l’ancien, souvent négociable à 1-1,5 % ; rien sur le neuf acheté directement au promoteur.
- Courtier mashkanta : 6 000 à 15 000 ₪, ou 0,5 à 1 % du prêt.
- Banque : frais d’ouverture de dossier ≈ 0,25 % du prêt (négociable), expertise 600 à 1 500 ₪.
- Acheteur à l’étranger : traductions, procuration, apostille, 2 000 à 6 000 ₪.
Le détail poste par poste, avec les marges de négociation, est dans combien coûte vraiment un achat.
Fonds propres nécessaires sur 2 M₪ et 3 M₪
| Profil | Bien à 2 000 000 ₪ | Bien à 3 000 000 ₪ |
|---|---|---|
| Résident, premier logement (apport 25 %) | 500 000 + 744 + ≈ 80 000 = ≈ 581 000 ₪ | 750 000 + 45 538 + ≈ 114 000 = ≈ 910 000 ₪ |
| Résident, logement de remplacement (apport 30 %) | 600 000 + 744 + ≈ 80 000 = ≈ 681 000 ₪ | 900 000 + 45 538 + ≈ 114 000 = ≈ 1 060 000 ₪ |
| Résident investisseur (apport 50 %) | 1 000 000 + 160 000 + ≈ 78 000 = ≈ 1 238 000 ₪ | 1 500 000 + 240 000 + ≈ 112 000 = ≈ 1 852 000 ₪ |
| Non-résident (apport 50 %) | 1 000 000 + 160 000 + ≈ 82 000 = ≈ 1 242 000 ₪ | 1 500 000 + 240 000 + ≈ 116 000 = ≈ 1 856 000 ₪ |
Lecture inverse, plus utile : avec 600 000 ₪ de fonds propres, un résident primo-accédant peut viser un bien à environ 2,05 M₪, un non-résident un bien à environ 970 000 ₪. Avec 1,5 M₪, le premier atteint 5 M₪ si ses revenus suivent, le second 2,4 M₪. Un olé, avec sa taxe à 0,5 % et un prêt à 75 %, se rapproche du résident : voir acheter en tant qu’olé.
Où va l’apport à la signature
L’apport ne se verse pas d’un bloc. Le heskem mechira (contrat de vente) fixe un échéancier, et c’est votre avocat qui le négocie.
- À la signature du contrat : un premier versement de 10 à 20 % du prix, par chèque de banque ou virement, en général sur le compte fiduciaire de l’avocat du vendeur ou directement au vendeur. Dans la foulée, votre avocat inscrit une hearat azhara (mention d’avertissement) au tabou, qui bloque toute autre vente ou hypothèque sur le bien. Aucun versement ne doit partir avant cette inscription.
- Versements intermédiaires : le solde de l’apport, souvent en une ou deux fois, sur 30 à 90 jours, le temps pour la banque de finaliser la mashkanta. Si le vendeur a lui-même une hypothèque, une partie va directement à sa banque pour la lever.
- Remise des clés : la banque débloque le prêt contre les documents de transfert signés ; le dernier paiement et la remise des clés sont simultanés. Sur plan, l’échéancier suit l’avancement du chantier, 20/80 fréquent en 2025-2026.
La séquence complète, avec les vérifications à chaque étape, est dans les étapes d’un achat immobilier en Israël.
Prouver l’origine des fonds
Banque et avocat appliquent la loi anti-blanchiment : chaque shekel d’apport doit avoir une origine documentée. Pour un salarié, trois à six mois de relevés suffisent si l’épargne s’est constituée progressivement. Pour une somme récente, il faut la pièce correspondante : acte de vente d’un bien, lettre de don, contrat de prêt familial, acte de succession, attestation de déblocage d’une assurance-vie. Les banques israéliennes refusent les espèces et les fonds arrivant de comptes tiers non identifiés, et un virement depuis certains pays déclenche des vérifications supplémentaires de plusieurs semaines.
Pour un acheteur à l’étranger, le plus efficace est de préparer ce dossier avant même l’accord de principe, en anglais, et de passer les fonds par le compte fiduciaire de l’avocat ou par un courtier de change qui remet lui-même un justificatif à la banque israélienne. Le reste de la logistique à distance est dans acheter en Israël depuis l’étranger.
Questions fréquentes
Peut-on acheter en Israël avec 10 % d’apport ?
Pas avec une banque : la Banque d’Israël plafonne le prêt à 75 % du prix, donc 25 % d’apport minimum, et un non-résident est en pratique limité à 50 %. Les seules voies à 10-15 % sont le financement promoteur sur plan (échéancier 20/80 qui laisse deux ou trois ans pour réunir le reste) et des prêteurs non bancaires à des taux nettement plus élevés.
L’apport inclut-il la taxe d’achat et les frais ?
Non. L’apport est la part du prix que la banque ne finance pas. La mas rechisha (taxe d’achat), l’avocat, l’agent, le courtier et les frais bancaires s’ajoutent et ne sont jamais financés par la mashkanta. Sur 2 M₪ en non-résident, comptez 1 000 000 ₪ d’apport et environ 242 000 ₪ de taxe et frais, soit 1,24 M₪ de fonds propres.
Un don familial compte-t-il comme apport ?
Oui, et c’est fréquent. La banque demande une lettre de don signée (ou un acte notarié selon la banque) précisant que la somme n’est pas un prêt, plus le relevé du donateur montrant l’origine des fonds. Un prêt familial est aussi accepté, mais la mensualité de remboursement entre dans le calcul du taux d’effort.
L’apport doit-il déjà être en shekels sur un compte israélien ?
Pas au moment de l’accord de principe, qui se fait sur relevés étrangers. Il doit être disponible au moment des paiements au vendeur, par virement international vers le compte fiduciaire de l’avocat ou vers votre compte israélien. Prévoyez 3 à 7 jours par virement et comparez le taux de change de la banque avec celui d’un courtier de change.
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Sources
Votre apport suffit-il pour le bien visé ?
Un courtier mashkanta francophone calcule le montant que les banques vous prêtent et donc le prix maximal que votre apport permet. Indiquez vos fonds propres, vos revenus et la ville visée.