Mashkanta pour olim : conditions, apport, taux et pièges

Combien une banque prête à un olé

La directive de la Banque d’Israël sur les limites de financement ne distingue pas l’olé du résident : 75 % pour un premier et seul logement, 70 % pour un acheteur qui remplace son logement, 50 % pour un investisseur. Dès que l’olé a sa teudat zehut (carte d’identité), une adresse en Israël et un compte bancaire, il relève des règles résidents. Avant l’alya, avec un dossier d’alya ouvert, la plupart des banques accordent déjà 70 à 75 %, parfois avec un déblocage conditionné à l’arrivée effective ; sans ce dossier, c’est le régime non-résident, 50 % en pratique.

Le plafond n’est pas le montant. La banque calcule ensuite sur la plus basse des deux valeurs entre le prix du contrat et l’expertise du shamai (expert agréé), puis vérifie le taux d’effort : la mensualité ne doit pas dépasser 35 à 40 % des revenus nets du ménage (50 % est le maximum réglementaire, rarement accordé). C’est là que le dossier d’un olé se joue, parce que ses revenus sont soit étrangers, soit israéliens mais récents.

Le dossier sans historique bancaire israélien

Une banque israélienne évalue normalement un emprunteur sur son compte courant chez elle et sur le fichier de crédit de la Banque d’Israël (netunei ashrai). Un olé n’a ni l’un ni l’autre. Pour compenser, elle demande des pièces qu’elle ne demande pas à un résident, et elle les veut avant l’accord de principe.

Trois leviers améliorent un dossier faible : un garant résident (souvent un parent ou un frère déjà installé), un apport plus élevé (passer de 75 à 65 % de financement change souvent la décision), et des relevés qui montrent l’épargne plutôt que des virements entrants inexpliqués. Les traductions se font en hébreu ou en anglais ; la plupart des banques acceptent l’anglais pour les bulletins et les relevés, et exigent une traduction certifiée pour les actes.

Revenus étrangers, indépendants, télétravail : comment la banque les lit

Conversion et décote. Des revenus en euros, dollars ou francs suisses sont convertis au taux du jour, puis réduits de 10 à 20 % pour le risque de change. 6 000 € nets mensuels sont lus à 20 000 ₪ environ au lieu de 24 000 ₪. Certaines banques exigent en plus que les revenus étrangers continuent au moins douze mois après l’alya, ce qui exclut un salaire que vous allez quitter.

Salarié en télétravail pour un employeur étranger. C’est le cas le plus fréquent chez les olim de France et des États-Unis. La banque accepte ces revenus s’ils sont réguliers et documentés : contrat de travail mentionnant le travail à distance, bulletins, relevés montrant les virements. Elle appréciera qu’un expert-comptable israélien ait régularisé la situation (ouverture de dossier au fisc israélien ou portage via un bureau de paie), parce qu’un revenu non déclaré en Israël n’est pas un revenu pour elle. L’exonération fiscale de dix ans de l’olé n’y change rien : exonéré ne veut pas dire non déclaré.

Indépendant à l’étranger. Les banques demandent deux ou trois exercices clos et retiennent la moyenne des bénéfices nets, pas le chiffre d’affaires, avec la même décote. Un indépendant qui arrête son activité en arrivant n’a plus de revenus aux yeux de la banque : dans ce cas, la demande se fait avant l’alya, sur les revenus existants, ou après six mois d’activité israélienne (osek murshe, tik au fisc) avec un expert-comptable qui produit une attestation de revenus (ishur hachnasot).

Pour le détail général des règles (taux d’effort, âge, assurance), voir le guide de la mashkanta.

Paniers et taux adaptés à un olé

Une mashkanta israélienne se compose de plusieurs paniers (maslulim). La Banque d’Israël impose au moins un tiers du prêt à taux fixe et au plus deux tiers en variable, dont au plus deux tiers sur le prime (taux de base bancaire, 4,75 % en novembre 2026, soit taux directeur 3,25 % + 1,5). Les paniers courants : prime, fixe non indexé, fixe indexé au madad (indice des prix), variable tous les cinq ans.

Ce qui est propre à un olé, c’est la trajectoire : des revenus qui passent en shekels et augmentent au fil des années, et un risque de change le temps que la transition se fasse. Deux conséquences pratiques. Raccourcir la part fixe : un fixe non indexé sur 15 ans plutôt que 25 coûte moins cher en taux et se rembourse avant que les taux n’aient bougé, pendant que le prime porte la durée longue. Garder une part prime significative (30 à 40 %), remboursable sans pénalité quand une prime, une vente à l’étranger ou une hausse de salaire le permet. Un olé dont les revenus restent durablement en euros fait l’inverse : plus de fixe, moins d’indexé, parce qu’il porte déjà un risque de change sur la mensualité.

Les programmes « mashkanta pour olim » des banques

Les quatre grandes banques de crédit immobilier ont un dispositif pour les nouveaux immigrants. Il porte sur l’accueil du dossier, pas sur une grille de taux distincte : aucune banque ne publie de taux « olim », et une marge se négocie dossier par dossier.

• Mizrahi-Tefahot : première banque de crédit immobilier du pays, centre dédié aux olim et aux non-résidents, conseillers francophones à Jérusalem, Netanya, Raanana et Ashdod ; la plus rodée aux revenus étrangers et aux documents traduits.
• Bank Leumi : compte olim avec frais réduits la première année, dossier de mashkanta ouvert sur revenus étrangers avec décote, délais courts quand le compte est déjà chez eux.
• Bank Hapoalim : programme d’accueil des olim, prêt sur revenus étrangers documentés, exigence fréquente d’un début d’historique sur le compte (2 à 3 mois).
• Discount : unité internationale pour les dossiers venus de l’étranger, orientée vers les prêts à partir de 1 M₪ ; plus souple sur la devise des revenus.

Ce qu’un programme olim apporte concrètement : un conseiller qui sait lire un avis d’imposition français ou américain, l’acceptation des revenus étrangers pendant un à deux ans, parfois des frais d’ouverture de dossier réduits (en temps normal ≈ 0,25 % du prêt, négociables) et un accord de principe sans compte ancien. Ce qu’il n’apporte pas : un taux plus bas qu’ailleurs. D’où l’intérêt de faire jouer deux ou trois banques.

Le courtier (yoets mashkanta) : ce qu’il apporte à un olé

Un yoets mashkanta (courtier en crédit immobilier) coûte 6 000 à 15 000 ₪, ou 0,5 à 1 % du prêt. Pour un résident de longue date avec des bulletins israéliens, il se discute. Pour un olé, il se justifie presque toujours, pour trois raisons : il sait quelle banque accepte quel type de revenus étrangers ce mois-ci (les politiques changent), il présente le dossier dans le format que la banque attend (traductions, attestations, explication de l’apport), et il négocie les marges sur un prêt que la banque considère comme risqué. Sur 1,65 M₪, 0,2 point de marge gagné sur 25 ans représente environ 45 000 ₪ d’intérêts. Son rôle et ses honoraires sont détaillés sur la page courtier mashkanta.

Exemple chiffré : un 4 pièces à Netanya, 2,2 M₪

Le même couple, s’il attend que le second conjoint ait aussi un salaire israélien de 12 000 ₪, verra ses revenus lus à 26 000 ₪ sans décote ni risque de change, un dossier que la banque accepte plus volontiers et avec une marge mieux négociée. Le prix, lui, a augmenté de 8,2 % à Netanya sur un an : sur 2,2 M₪, 180 000 ₪ de plus, soit 45 000 ₪ d’apport supplémentaire à 75 %. Attendre a un coût, et il est rarement nul. La même simulation se refait en deux minutes avec le simulateur, et les prix de Netanya quartier par quartier sont sur la page ville.

Les délais

1. Compte bancaire et teudat zehut : 1 semaine. Dès l’arrivée. Sans compte, aucune banque n’ouvre un dossier de prêt.
2. Accord de principe (ishur ekroni) : 1 à 2 semaines. La banque indique le montant qu’elle est prête à prêter, sur la base des revenus et de l’apport. Valable 24 jours en général, renouvelable. Pour un olé, c’est plus long que pour un résident (2 à 5 jours) parce que les justificatifs étrangers passent par un service spécialisé.
3. Signature du contrat de vente. Après l’accord de principe, avec un échéancier qui laisse le temps du déblocage, et une clause de financement si possible.
4. Approbation définitive : 3 à 6 semaines. Expertise du bien (600 à 1 500 ₪, une semaine), assurance vie avec questionnaire médical (plus long après 55 ans ou avec des antécédents), assurance du bien, signature des documents de prêt en agence.
5. Déblocage. Fonds virés directement au vendeur ou au promoteur selon l’échéancier ; hypothèque ou hearat azhara (note d’avertissement) inscrite au tabou.

Au total, 6 à 10 semaines entre la première demande et le déblocage, à condition que les traductions soient prêtes. Les étapes de l’achat côté avocat se déroulent en parallèle.

Les pièges propres aux olim

• Signer le contrat de vente avant l’accord de principe. Le vendeur ne vous attendra pas et le contrat prévoit des pénalités de retard. Un olé dont le dossier est refusé après signature se retrouve à chercher 2 M₪ en urgence. Ishur ekroni d’abord, contrat ensuite.
• Acheter avant d’avoir un compte israélien. Les mensualités se prélèvent sur un compte israélien, et l’apport doit y transiter avec un historique lisible. Ouvrez le compte dès l’arrivée, même si l’achat est dans un an.
• Des revenus pas encore en shekels, et un salaire étranger que vous allez quitter. Si vous démissionnez en arrivant, le salaire étranger ne compte plus et le salaire israélien n’existe pas encore. Déposez la demande avant la démission, ou attendez trois bulletins israéliens.
• Une période d’essai en cours. Beaucoup de banques attendent la fin de la période d’essai (souvent 3 à 6 mois en Israël). Un contrat sans période d’essai, ou une lettre de l’employeur, débloque la situation.
• L’assurance vie oubliée. Obligatoire, à souscrire pour le capital restant dû ; questionnaire médical, et surprime ou refus possibles au-delà de 60 ans. Faites-la en même temps que la demande, pas après l’approbation.
• Un fixe trop long, remboursé trop tôt. Si vous vendez un bien à l’étranger dans deux ans pour rembourser, mettez cette somme sur le prime (sans pénalité) et pas sur un fixe 25 ans, dont la pénalité de remboursement anticipé (amlat piraon mukdam) peut atteindre plusieurs pour cent si les taux ont baissé.
• Confondre avantage fiscal et crédit. La mas rechisha réduite et le financement à 75 % sont deux régimes différents, avec deux fenêtres différentes (sept ans pour la taxe, dès l’enregistrement pour le crédit). Le détail du barème est sur la page acheter en tant qu’olé et sur mas rechisha 2026.

Pour le budget total au-delà du prêt (avocat, agence, courtier, expertise, assurances), voir tous les frais d’un achat, et pour la fiscalité de l’alya (exonération de dix ans, résidence fiscale), Shekel Guide.

Questions fréquentes

À lire aussi