Faut-il être juif ou citoyen israélien pour acheter en Israël ?
La question revient dans presque chaque premier échange avec un acheteur qui vit à l’étranger : « Est-ce que j’ai le droit, si je ne suis pas juif, si je n’ai pas la nationalité ? » Oui. La loi ne pose aucune condition de ce type. Ce qui diffère pour vous tient au fisc, à la banque et à la logistique, pas au droit de propriété.
La réponse en bref
Non, ni l’un ni l’autre. En novembre 2026, aucune loi israélienne ne réserve l’achat d’un logement aux juifs, aux citoyens ou aux résidents. La loi foncière de 1969 ouvre la propriété à toute personne physique, quel que soit son passeport, et le tabou (registre foncier) inscrit un propriétaire étranger sur simple numéro de passeport. Ce qui change pour un non-résident : une taxe d’achat de 8 % puis 10 % au lieu du barème résident, un crédit plafonné à 50 % du prix, un compte bancaire israélien à ouvrir, et une procuration si vous signez à distance. Seule nuance, rarement rencontrée en ville : sur certaines terres de l’État gérées par le Minhal, un acheteur ni citoyen ni éligible à l’alya doit obtenir une autorisation préalable.
Les chiffres à retenir, novembre 2026
- Condition de religion ou de nationalité
- Aucune
- Taxe d’achat non-résident
- 8 % / 10 %
- Financement bancaire non-résident
- ≈ 50 %
- Terres de l’État (Minhal)
- ≈ 93 % du territoire
Ce que dit la loi : propriété ouverte à tous
Le droit israélien distingue la pleine propriété (baalout), inscrite au tabou, et le bail emphytéotique (chakhira) de 49 ou 98 ans sur une terre de l’État, géré par l’Administration foncière (Rashut Mekarkei Israel, le « Minhal »). Dans les deux cas, la loi ne demande ni certificat de judaïté, ni carte d’identité israélienne, ni visa de résidence. Un acheteur de Paris, Montréal ou Chicago signe exactement le même heskem mechira (contrat de vente) qu’un résident, chez le même avocat, et finit avec le même nesach tabou (extrait du registre) à son nom.
Trois textes encadrent l’achat et aucun ne mentionne la nationalité : la loi foncière de 1969 (Chok HaMekarkein), la loi sur la vente d’appartements de 1973 pour le neuf, et la loi sur l’imposition des plus-values immobilières de 1963 pour le mas rechisha (taxe d’achat). Cette dernière est la seule à distinguer le « résident israélien » du « non-résident », et uniquement pour fixer le taux de taxe.
| Point | Résident israélien | Non-résident (toute nationalité, toute religion) |
|---|---|---|
| Droit d’acheter un logement | Oui | Oui, sans autorisation sur terrain privé (tabou) |
| Inscription au tabou | Numéro d’identité | Numéro de passeport |
| Mas rechisha, seul logement | 0 % ≤ 1 978 745 ₪, puis 3,5 % / 5 % / 8 % / 10 % | 8 % ≤ 6 055 070 ₪, 10 % au-delà |
| Financement bancaire maximal | 75 % premier logement | ≈ 50 % (70-75 % si citoyen ou alya sous 2 ans) |
| Signature | Sur place | Sur place ou par procuration apostillée |
| Terre de l’État en bail Minhal | Libre | Autorisation du Minhal si ni citoyen ni éligible à l’alya |
Le cas des terres de l’État : la seule vraie restriction
Environ 93 % du territoire israélien appartient à l’État, au Fonds national juif ou à l’Autorité de développement, et est administré par le Minhal. Les logements y sont détenus en bail de longue durée, renouvelable, qui se vend et se transmet comme une propriété. La loi foncière de 1960 et les décisions du Conseil de l’Administration foncière prévoient qu’un étranger, au sens d’une personne qui n’est ni citoyen israélien, ni résident, ni éligible à l’immigration au titre de la loi du Retour, doit obtenir l’accord préalable du Minhal pour acquérir des droits de bail sur une terre de l’État. Le dossier passe par l’avocat, et l’accord est en pratique accordé pour un appartement en ville ; les refus concernent surtout les terres agricoles ou les zones à statut particulier.
Pour un acheteur non juif sans lien avec Israël, la conséquence pratique est simple : faire vérifier par l’avocat, avant de signer, sur quel registre est inscrit le bien. Un appartement enregistré au tabou en pleine propriété, cas majoritaire dans les immeubles d’après 1990 de Tel Aviv, Netanya ou Haïfa, ne pose aucune question. Un bien en bail Minhal (fréquent à Jérusalem, Beer Sheva, Ashdod et dans les quartiers construits par l’État) demande une étape de plus, de quelques semaines. Un acheteur juif de la diaspora, éligible à l’alya même sans projet de l’effectuer, n’est pas concerné par cette autorisation.
Ce qui change vraiment : le fisc, la banque, la logistique
Puisque le droit de propriété est acquis, les vraies différences sont ailleurs, et elles se chiffrent.
- La taxe d’achat. Un non-résident est traité comme un acheteur de logement supplémentaire : 8 % jusqu’à 6 055 070 ₪, 10 % au-delà, barème gelé jusqu’au 15 janvier 2028. Sur 2,5 M₪, 200 000 ₪, contre 20 538 ₪ pour un résident sur son seul logement. Si vous devenez résident dans les deux ans suivant l’achat, le barème résident s’applique rétroactivement et la différence est remboursée. Détail dans quelle taxe d’achat pour un non-résident et sur le calculateur de mas rechisha.
- Le crédit. Les banques prêtent à un non-résident sans nationalité israélienne environ 50 % du prix, sur revenus étrangers traduits. Un citoyen israélien vivant à l’étranger, ou un acheteur dont l’alya est prévue sous deux ans, monte à 70-75 %. Voir un non-résident peut-il obtenir une mashkanta.
- Le compte bancaire. Pas obligatoire pour payer comptant, indispensable pour une mashkanta (crédit immobilier). Les banques appliquent les règles anti-blanchiment et, pour un citoyen américain, la réglementation FATCA : formulaire W-9 et déclaration automatique du compte au fisc américain.
- La procuration. Signer sans venir se fait par yipui koach (procuration) notariée et apostillée dans votre pays, ou signée au consulat d’Israël. L’avocat la rédige avec des pouvoirs limités au bien précis. Voir procuration et achat à distance.
Américains, Canadiens, Européens : ce qui est propre à chaque passeport
La nationalité ne change pas le droit d’acheter, mais elle change les obligations dans le pays d’origine et les réflexes de la banque israélienne.
- Citoyens et résidents fiscaux américains : FATCA à l’ouverture du compte, FBAR et formulaire 8938 chaque année pour le compte israélien, imposition mondiale des loyers et de la plus-value avec crédit pour l’impôt payé en Israël. La convention fiscale de 1975 entre les deux pays évite la double imposition. Le guide complet existe en anglais : buying property in Israel from the USA.
- Résidents de France, Belgique, Suisse : déclaration du compte étranger (formulaire 3916 en France), IFI si le patrimoine immobilier mondial dépasse 1,3 M€, convention fiscale France-Israël de 1995 pour les loyers et la plus-value. Voir acheter en Israël depuis la France et, pour la fiscalité générale, Shekel Guide.
- Canadiens : formulaire T1135 au-dessus de 100 000 CAD d’actifs étrangers, loyers imposables au Canada avec crédit pour l’impôt israélien.
Dans tous les cas, la procédure israélienne reste la même : accord de principe bancaire si besoin, avocat, vérifications, contrat avec acompte de 10 à 20 %, hearat azhara (mention d’avertissement) au tabou, déclaration de mas rechisha sous 30 jours, paiement sous 60 jours, inscription définitive. Les étapes sont dans acheter en Israël depuis l’étranger et dans les étapes d’un achat immobilier.
Questions fréquentes
Un non-juif peut-il acheter un appartement en Israël ?
Oui, sans aucune formalité particulière. La loi foncière de 1969 et la loi sur la vente d’appartements ne font aucune distinction de religion. Des acheteurs chrétiens, musulmans ou sans religion achètent chaque année à Tel Aviv, Jérusalem, Haïfa ou Netanya, avec le même contrat et le même avocat que n’importe qui. Seul le statut de résident fiscal change la taxe d’achat.
Faut-il la nationalité israélienne pour être inscrit au tabou ?
Non. Le tabou (registre foncier) enregistre un propriétaire étranger avec son numéro de passeport à la place du numéro d’identité israélien. Le titre est le même, les droits sont les mêmes. L’avocat joint une copie certifiée du passeport et, pour un achat à distance, la procuration apostillée.
Un étranger paie-t-il plus de taxe d’achat ?
Oui, c’est la vraie différence. Un non-résident paie 8 % du prix jusqu’à 6 055 070 ₪ et 10 % au-delà, contre 0 % jusqu’à 1 978 745 ₪ pour un résident qui achète son seul logement. Sur 2 M₪, cela fait 160 000 ₪ contre 744 ₪. Si vous devenez résident dans les deux ans, la taxe est recalculée au barème résident et le trop-perçu remboursé.
Un Américain doit-il déclarer son bien israélien aux États-Unis ?
Le bien lui-même n’est pas déclaré, mais le compte bancaire israélien ouvert pour l’achat l’est (FBAR au-dessus de 10 000 $ cumulés, formulaire 8938 selon les seuils), et les loyers ou la plus-value sont imposables aux États-Unis avec crédit d’impôt pour l’impôt israélien. Les banques israéliennes demandent le formulaire W-9 à l’ouverture du compte au titre de FATCA.
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Sources
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