La mashkanta expliquée : le guide complet du crédit immobilier israélien

Ce qu’est une mashkanta, en une définition

Une mashkanta est un prêt bancaire garanti par une hypothèque (mashkanta désigne d’ailleurs l’hypothèque elle-même) inscrite au tabou (registre foncier) sur le bien acheté. La banque verse les fonds directement au vendeur ou au promoteur, jamais sur votre compte, et conserve le droit de faire vendre le bien si les mensualités ne sont plus payées. Tant que le bien n’est pas encore enregistré à votre nom, la banque se protège par une hearat azhara (note d’avertissement) au tabou, puis par l’hypothèque elle-même à l’inscription définitive.

Trois particularités la distinguent de ce qu’un acheteur français ou belge connaît. Le prêt n’a pas un taux mais plusieurs, répartis en paniers que vous composez vous-même. Une partie peut être indexée à l’inflation, ce qui n’existe plus en Europe. Et la décision de la banque dépend d’abord de règles publiques de la Banque d’Israël (plafonds de financement, part fixe minimale, taux d’effort), identiques pour toutes les banques, avant de dépendre de sa politique commerciale.

Cinq banques se partagent l’essentiel du marché : Mizrahi-Tefahot (première banque hypothécaire du pays), Leumi, Hapoalim, Discount et Bank of Jerusalem. Elles proposent les mêmes paniers ; ce qui change, c’est la marge qu’elles prennent sur chacun, et c’est là que se joue la négociation.

Comment une banque décide : trois plafonds qui se cumulent

La banque ne vous prête pas « ce que vous demandez ». Elle applique trois limites, et retient la plus basse.

1. Le plafond de financement (LTV)

La directive de la Banque d’Israël fixe le ratio prêt / valeur maximal selon votre situation. La « valeur » est la plus basse entre le prix du contrat et l’estimation du shamai (expert immobilier agréé par la banque).

2. Le taux d’effort

La mensualité de toutes vos dettes (mashkanta comprise) ne doit pas dépasser 35 à 40 % des revenus nets du foyer. Le plafond réglementaire est de 50 %, mais au-delà de 40 % la banque doit constituer davantage de fonds propres et le refuse presque toujours. Les revenus pris en compte : salaires nets (moyenne des trois derniers mois), revenus d’indépendant (moyenne des deux derniers exercices), loyers perçus (souvent à 70 à 80 %), pensions. Les revenus en devises sont convertis avec une décote de 10 à 20 %.

3. L’âge

Le prêt doit être remboursé avant 75 ans dans la plupart des banques, 80 ans dans certaines. Un emprunteur de 50 ans obtient donc 25 ans au maximum ; à 60 ans, 15 à 20 ans, ce qui alourdit la mensualité et donc le taux d’effort. L’assurance vie, obligatoire, devient aussi plus chère et plus difficile après 60 ans.

Les paniers (maslulim) : ce que vous composez

Un panier est une fraction du prêt avec son propre taux, sa propre durée et sa propre règle d’évolution. Un prêt type en compte trois ou quatre. Voici les cinq que proposent toutes les banques.

Comment lire tout cela : le prime est la part souple, celle que l’on rembourse en premier si l’on reçoit un héritage ou vend un autre bien. Le fixe non indexé est la part de sécurité, celle qui garantit un toit même si tout dérape. Le fixe indexé est un pari mesuré sur une inflation basse ; il sert surtout à faire passer un taux d’effort serré, parce que sa mensualité de départ est plus faible. Les variables à cinq ans sont des compromis utiles quand on pense revendre ou refinancer dans cinq à dix ans.

Pour un acheteur dont les revenus sont en euros, le conseil est simple : sur-pondérer le fixe non indexé. Vous portez déjà un risque de change ; inutile d’ajouter un risque de taux et un risque d’inflation shekel. Le détail des taux par panier et par durée est sur la page taux de mashkanta aujourd’hui.

La règle du tiers et la méthode Spitzer

La règle du tiers. Depuis 2011, la Banque d’Israël impose qu’au moins un tiers du prêt soit à taux fixe (indexé ou non) et qu’au plus deux tiers soient à taux variable. À l’intérieur de la part variable, le prime et les autres variables à court terme ne peuvent pas dépasser deux tiers du prêt total. Le mix « classique » qui respecte tout cela : un tiers prime, un tiers fixe non indexé, un tiers fixe indexé. Beaucoup de courtiers proposent aujourd’hui 40 % fixe non indexé, 35 % prime, 25 % indexé, plus défensif.

La méthode Spitzer. C’est l’amortissement à mensualité constante que vous connaissez en France : chaque mois, vous payez la même somme, composée d’abord surtout d’intérêts, puis surtout de capital. Toutes les banques israéliennes l’appliquent par défaut. L’alternative, le keren shava (capital constant), fait baisser la mensualité chaque mois et coûte moins d’intérêts au total, mais démarre 15 à 20 % plus haut ; elle est rarement choisie parce qu’elle pénalise le taux d’effort au moment où la banque le calcule.

Dans un panier indexé, Spitzer s’applique au capital revalorisé : la mensualité est recalculée chaque mois sur un capital qui a grossi avec l’inflation. C’est pour cela qu’une mensualité indexée « bouge » même si le taux est fixe.

Simuler votre prêt

Le simulateur ci-dessous applique les plafonds de la Banque d’Israël à votre profil, répartit le prêt entre trois paniers aux taux de novembre 2026 et calcule la mensualité, le coût total et le revenu requis. La version complète, avec export, est sur la page simulateur de mashkanta.

Procédure, documents et délais

1. Accord de principe (ishur ekroni). C’est la première chose à faire, avant même de visiter. Vous déposez vos justificatifs de revenus et d’apport ; la banque vous indique le montant qu’elle prêterait et à quelles conditions. Gratuit, sans engagement, valable 24 jours, renouvelable. Délai : 2 à 7 jours pour un résident. Un acheteur qui négocie avec un ishur ekroni en poche est pris au sérieux par le vendeur.
2. Signature du contrat de vente (heskem mechira). Votre avocat y insère un échéancier compatible avec le déblocage bancaire : l’acompte (10 à 20 %) vient de vos fonds propres, le solde de la banque. Si l’accord bancaire n’est pas encore définitif, une clause suspensive de financement vous protège.
3. Expertise (shamai). La banque mandate un expert agréé, 600 à 1 500 ₪ à votre charge. Si l’expertise sort sous le prix, le financement se calcule sur l’expertise, et l’écart est à combler en apport. Délai : une semaine.
4. Offre définitive et choix des paniers. La banque remet une feuille d’offre détaillant chaque panier, son taux, sa durée et sa mensualité. C’est le moment de négocier, ou de faire jouer une deuxième banque. Les banques ont l’obligation de vous remettre un document de comparaison standardisé.
5. Assurances. Assurance vie (bituach hayim) couvrant le capital restant dû et assurance du bien (bituach mivneh). La banque propose la sienne ; vous avez le droit de la prendre ailleurs, souvent 20 à 40 % moins cher. En période de conflit, ces assurances et les reports de mensualités encadrés par la Banque d’Israël sont décrits dans que devient ma mashkanta en cas de guerre.
6. Signature des documents de prêt et déblocage. En agence, en présence des deux emprunteurs. Les fonds sont virés au vendeur selon l’échéancier du contrat. La banque inscrit sa garantie au tabou. Délai total pour un résident : 2 à 4 semaines du dossier au déblocage.

Les documents d’un résident

• Carte d’identité (teudat zehout) des deux emprunteurs et, pour un olé, teudat olé.
• Salariés : trois derniers bulletins de paie (tlushei sachar) et formulaire 106 de l’année précédente. Indépendants : bilans et déclarations d’impôt des deux derniers exercices (shouma), attestation du comptable.
• Relevés des trois derniers mois de tous les comptes bancaires, avec justificatif de l’origine de l’apport.
• Tableaux d’amortissement des crédits en cours (voiture, consommation).
• Contrat de vente ou projet de contrat, extrait du tabou (nesach tabou) du bien.
• Pour un achat sur plan : contrat promoteur et garantie de la loi de vente.

Les non-résidents ont un dossier plus lourd, des traductions et des signatures à l’étranger : tout est détaillé sur la page mashkanta pour non-résidents. Les nouveaux immigrants, eux, peuvent obtenir jusqu’à 75 % sans historique bancaire israélien : voir mashkanta pour olim.

Frais bancaires et assurances

Les deux assurances sont imposées par la banque, mais la loi vous laisse libre de l’assureur. La banque ne peut pas conditionner le taux à la souscription de sa propre assurance. Comparez : sur 25 ans, 60 ₪ d’écart mensuel font 18 000 ₪.

Le budget complet d’un achat, taxe d’achat et avocat compris, est détaillé sur la page tous les frais d’un achat immobilier. Pour la fiscalité israélienne au sens large (impôt sur le revenu, résidence fiscale, convention France-Israël), voyez Shekel Guide.

Remboursement anticipé, pénalités et michzur

Vous pouvez rembourser tout ou partie de votre mashkanta à tout moment, avec un préavis de dix jours. La banque facture :

• des frais fixes de traitement, quelques dizaines de shekels ;
• une commission de non-préavis de 0,1 % si vous remboursez sans les dix jours ;
• sur les paniers indexés remboursés entre le 1er et le 15 du mois, un ajustement d’indexation d’un demi-mois ;
• sur les paniers à taux fixe, une pénalité d’écart de taux (amlat hiyoun) si le taux moyen du marché au moment du remboursement est inférieur au taux de votre prêt. Elle compense la banque pour les intérêts perdus et peut atteindre plusieurs pour cent du capital remboursé. Elle est réduite de 20 à 30 % selon l’ancienneté du prêt, et nulle si les taux ont monté.

Le prime et les variables à leur date de réajustement se remboursent sans pénalité d’écart. C’est pour cela que l’on dimensionne le panier prime sur la somme que l’on pense pouvoir rembourser dans les premières années.

Le michzur (refinancement) consiste à rembourser son prêt par un nouveau prêt, dans la même banque ou une autre, pour profiter de taux plus bas, raccourcir la durée ou changer de mix. Il vaut le coup quand l’économie d’intérêts dépasse la pénalité et les frais de dossier ; en 2026, après la baisse du taux directeur de 4,5 % à 3,25 %, beaucoup d’emprunteurs de 2023 y gagnent sur leur part prime et leurs variables, moins sur leur fixe à cause de la pénalité. Toute banque est tenue de vous remettre sous quelques jours un relevé de solde et de pénalité (doch yitrot le-siluk) qui permet de faire le calcul.

Les différences avec un crédit immobilier français

La conséquence pratique : un acheteur français arrive souvent avec deux réflexes qui coûtent cher en Israël, chercher « le » taux le plus bas sans regarder la structure du prêt, et attendre que la banque propose, alors qu’ici c’est l’emprunteur (ou son courtier) qui compose le prêt et met les banques en concurrence.

Exemple complet : résident, premier logement à 2,5 M₪

Couple résident à Jérusalem, revenus nets cumulés 30 000 ₪ par mois, 38 et 36 ans, aucun autre crédit. Achat d’un 4 pièces à 2 500 000 ₪ dans l’ancien, à Arnona (voir la page immobilier à Jérusalem). Premier et seul logement : financement 75 %.

Trois lectures de ce tableau. D’abord, le panier indexé fait gagner 720 ₪ par mois au départ par rapport au fixe non indexé, et c’est ce qui fait passer le dossier sous 35 % ; mais sa mensualité aura dépassé celle du fixe vers la quinzième année si l’inflation reste à 1,6 %, bien avant si elle remonte. Ensuite, si le taux directeur baisse encore d’un point en 2027, la mensualité du panier prime descend d’environ 330 ₪. Enfin, un héritage de 300 000 ₪ dans cinq ans irait d’abord sur le prime, sans pénalité, et ferait baisser la mensualité d’environ 1 600 ₪.

Le même bien acheté par un non-résident : financement 50 %, apport 1 250 000 ₪, mas rechisha 200 000 ₪ (8 % dès le premier shekel), mensualité d’environ 6 600 ₪. L’apport minimal selon chaque statut, frais compris, est résumé dans quel apport faut-il pour acheter. Le calcul de la taxe selon chaque statut est sur le calculateur de mas rechisha.

Ce qui change en 2027

• Taux. Le taux directeur est passé de 4,5 % à 3,25 % au cours de 2026. Le marché anticipe une poursuite lente de la baisse en 2027, vers 2,75 à 3 %, si l’inflation reste proche de la cible de 1 à 3 %. Le prime suivrait mécaniquement (taux directeur + 1,5 %). Les taux fixes, eux, intègrent déjà ces anticipations et bougeront peu : n’attendez pas une chute du fixe.
• Plafonds de financement. Aucun changement annoncé pour 2027 : 75 / 70 / 50 % restent la règle, et la part fixe minimale d’un tiers aussi.
• Mas rechisha. Les seuils du barème sont gelés jusqu’au 15 janvier 2028 : le seuil d’exonération de 1 978 745 ₪ pour un seul logement résident ne sera pas revalorisé en janvier 2027, ce qui, prix montant, fait entrer davantage d’acheteurs dans la tranche à 3,5 %.
• Pratique bancaire. La Banque d’Israël a renforcé en 2025-2026 la surveillance des montages promoteurs (échéanciers 20/80, prêts « ballon » où l’acheteur ne paie rien avant la livraison). Attendez-vous à des conditions plus strictes sur ces produits, et à une analyse plus serrée du taux d’effort à la livraison plutôt qu’à la signature.

En clair : si vous devez signer en 2027, dimensionnez votre part prime en pensant à la baisse attendue, mais gardez un tiers fixe non indexé pour le cas où le scénario ne se réalise pas. Et relisez la page taux aujourd’hui la semaine de votre signature.

Questions fréquentes

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