Acheter à Modiin : prix par quartier, cottages et appartements, ce qu’il faut savoir
Modiin est la ville planifiée d’Israël : trente ans, 100 000 habitants, des quartiers dessinés d’un bloc, un train vers Tel Aviv, la route 443 vers Jérusalem, et la plus forte proportion d’olim anglophones du centre du pays. Le marché y est plus lisible qu’ailleurs : peu de bâti ancien, des prix au m² inférieurs de 40 % à Tel Aviv, et une demande familiale constante. Ce guide donne les fourchettes réelles par quartier, ce qui se construit encore, et le budget selon votre statut.
La réponse en bref
À Modiin-Maccabim-Reut, le m² se négocie entre 24 000 et 34 000 ₪ au 3e trimestre 2026 (annonces Madlan et Yad2) : 24 000 à 28 000 ₪ dans les immeubles des années 1990-2000 de Reut, Maccabim et du centre, 28 000 à 34 000 ₪ à Buchman, dans le neuf et dans les programmes récents de Moriah et Shvatim. Un 4 pièces de 115 m² brut vaut environ 3 M₪ ; un cottage à Buchman ou Reut, 5 à 8 M₪. Sur 3 M₪, la mas rechisha (taxe d’achat) est de 5 106 ₪ pour un olé, 45 538 ₪ pour un résident achetant son seul logement, et 240 000 ₪ pour un non-résident. Ville créée en 1996, 100 000 habitants, train vers Tel Aviv, première destination des olim anglophones du centre du pays.
Les chiffres à retenir, novembre 2026
- ₪/m² typique (T3 2026)
- 24 000–34 000
- 4 pièces, 115 m² brut
- ≈ 3,0 M₪
- Cottage / jumelé, Buchman-Reut
- 5–8 M₪
- Rendement locatif brut
- 2,8–3,2 %
- Mas rechisha olé sur 3 M₪
- ≈ 5 106 ₪
- Mas rechisha non-résident sur 3 M₪
- 240 000 ₪
Prix par quartier (ordre de grandeur, 2026)
Modiin se lit comme une carte : chaque quartier (en hébreu shchuna) a été construit d’un bloc, avec ses parcs, ses écoles et son centre commercial de proximité, et porte le nom de son thème (les Prophètes, les Tribus, les Fleurs). Les écarts de prix tiennent moins au prestige qu’à l’âge du bâti, à la pente (Modiin est une ville de vallées) et à la distance à la gare et au centre commercial Azrieli.
| Quartier | ₪/m² ancien | ₪/m² neuf / récent | Profil |
|---|---|---|---|
| Buchman | 28 000–32 000 | 32 000–36 000 | Le quartier anglophone par excellence : cottages, jumelés, immeubles bas de standing, synagogues anglo, vue sur les collines. Prix les plus élevés de la ville. |
| Moriah (Hashmonaim, centre) | 26 000–30 000 | 30 000–34 000 | Autour de la gare de Modiin Merkaz et du centre Azrieli : immeubles 2005-2020, familles qui travaillent à Tel Aviv, forte demande locative. |
| Kaiser (Kayzer) | 26 000–30 000 | 30 000–33 000 | Quartier des années 2000-2010 au nord-ouest, grands 5 pièces, écoles réputées, proche du parc Anabe. |
| Shvatim (les Tribus) | 26 000–30 000 | 30 000–34 000 | Est de la ville, bâti récent, nombreuses familles olim, derniers programmes neufs en bordure. |
| Reut | 24 000–28 000 | — | Ancienne localité fusionnée en 2003 : maisons individuelles et jumelées des années 1980-90, grands terrains, peu d’appartements. |
| Maccabim | 24 000–28 000 | — | Même logique que Reut : villas et cottages, population installée, prix au m² bas mais tickets d’entrée élevés (maisons de 5 à 7 M₪). |
| Prachim, Nevi’im, Avnei Hen (premiers quartiers) | 24 000–27 000 | — | Les quartiers de 1996-2003 : immeubles de 4-6 étages, ascenseur mais parkings parfois extérieurs, prix d’entrée de la ville. |
Comme partout en Israël, le prix au m² s’entend sur la surface brute (murs, balcon, quote-part des communs) : un 4 pièces annoncé à 115 m² offre 95 à 100 m² habitables au sens français (voir surface brute ou nette). Pour situer Modiin face à Jérusalem, Tel Aviv ou Netanya, voir les prix de l’immobilier ville par ville.
Cottage ou appartement : deux marchés différents
Modiin est l’une des rares villes du centre où un acheteur a réellement le choix entre une maison et un appartement. Les deux marchés ne se comportent pas de la même manière.
| Type de bien | Surface brute | Prix 2026 | Points forts | Points faibles |
|---|---|---|---|---|
| 3 pièces, immeuble 2000-2015 | 85–95 m² | 2,2–2,7 M₪ | Ticket d’entrée, location facile aux jeunes couples | Rare : la ville a été construite pour des familles |
| 4 pièces avec parking | 110–125 m² | 2,7–3,6 M₪ | Le produit le plus liquide de la ville | Charges de copropriété (vaad bayit) 500 à 900 ₪/mois avec ascenseur |
| 5 pièces, étage élevé | 130–150 m² | 3,4–4,5 M₪ | Familles nombreuses, vue, mamad | Loyer plafonné par la demande locale (7 000 à 8 500 ₪) |
| Appartement-jardin (dirat gan) | 120–160 m² + jardin | 3,6–5 M₪ | Compromis maison / appartement | Vérifier que le jardin est bien rattaché au lot au tabou |
| Cottage / jumelé (Buchman, Reut, Maccabim) | 180–280 m² + terrain | 5–8 M₪ | Jardin, garage, pas de vaad bayit | Revente lente, rendement locatif sous 2,5 %, entretien |
Un investisseur à l’étranger choisira presque toujours l’appartement : il se loue à l’année (familles, personnel de l’aéroport et des zones d’emploi de Shoham et Airport City), se gère à distance et se revend en quelques semaines. Un futur olé qui s’installe avec des enfants regardera le cottage de Buchman ou de Reut, en gardant à l’esprit qu’un financement à 75 % sur 6 M₪ suppose un revenu mensuel du foyer d’environ 50 000 ₪ pour respecter le taux d’effort de 35-40 % demandé par les banques.
Qui achète à Modiin, et pourquoi
Trois profils dominent. Les familles israéliennes qui quittent Tel Aviv et sa banlieue pour un 5 pièces au prix d’un 3 pièces à Givatayim. Les olim anglophones, premier groupe d’immigrants de la ville depuis vingt ans : Américains, Britanniques, Sud-Africains, Australiens, attirés par les écoles bilingues, les synagogues de Buchman et de Shvatim, et par une ville où tout a été prévu pour des voitures et des poussettes. Ils achètent souvent dans l’année qui suit l’alya, en profitant du taux olé de 0,5 % et d’une mashkanta à 75 %. Les acheteurs de la diaspora enfin, qui préparent une alya à trois ou cinq ans et achètent un 4 pièces loué d’ici là, ou qui veulent un appartement pour des enfants étudiants ou soldats, à une demi-heure de Tel Aviv comme de Jérusalem.
La communauté francophone est plus réduite qu’à Netanya, Jérusalem ou Ashdod, mais elle existe, et les services d’intégration de la municipalité (ulpan, accompagnement scolaire) fonctionnent indifféremment en anglais et en français. Pour un acheteur français, Modiin est surtout un choix de rationalité : prix au m² 40 % sous Tel Aviv, 25 % sous Jérusalem-centre, immeubles récents avec mamad (abri) et parking, et pas de bâti ancien à expertiser.
Le neuf : moins qu’avant, mais encore
Modiin a été livrée par vagues : Prachim et Nevi’im en 1996-2000, Moriah, Kaiser et Buchman dans les années 2000, Shvatim dans les années 2010. Les derniers grands fonciers se situent à l’est et au nord (prolongements de Shvatim et de Moriah), où les promoteurs vendent entre 30 000 et 34 000 ₪/m², parking et mamad inclus, avec des échéanciers 20/80 fréquents depuis 2025 et des livraisons annoncées à 24-36 mois. S’y ajoutent des programmes de densification et les premiers pinui-binui (démolition-reconstruction) sur le bâti des années 1980 de Reut et Maccabim, encore peu nombreux.
L’acheteur sur plan bénéficie de la loi de vente (garantie bancaire sur chaque versement), paie un solde indexé au madad tshumot habniya (indice du coût de la construction), et doit prévoir 6 à 12 mois de retard usuels. Le mécanisme complet et les points à négocier sont dans acheter sur plan à un promoteur ; le comparatif neuf contre ancien, dans neuf ou ancien en Israël.
Dans le neuf de Modiin, le prix affiché comprend en général une place de parking ; la seconde (80 000 à 150 000 ₪) et la cave sont en option. Les frais d’avocat du promoteur sont plafonnés par la loi à environ 5 500 ₪ + TVA.
Exemple chiffré : un 4 pièces à 3 M₪, olé contre non-résident
Même appartement, même prix, deux statuts. La différence tient à la mas rechisha et au financement.
| Prix | 3 000 000 ₪ |
| Mas rechisha olé (0 % jusqu’à 1 978 745 ₪, puis 0,5 %) | 5 106 ₪ |
| Avocat (0,5 à 1 % + TVA) | ≈ 26 000 ₪ |
| Agence (2 % + TVA) | ≈ 71 000 ₪ |
| Courtier mashkanta, expertise, frais bancaires, assurances | ≈ 18 000 ₪ |
| Coût total | ≈ 3 120 000 ₪ (+ 4,0 %) |
| Mashkanta 75 % | 2 250 000 ₪ → ≈ 12 700 ₪ / mois sur 25 ans |
| Fonds propres à prévoir | ≈ 870 000 ₪ (≈ 220 000 €) |
| Prix | 3 000 000 ₪ |
| Mas rechisha non-résident (8 %) | 240 000 ₪ |
| Avocat, agence, courtier, expertise, banque | ≈ 115 000 ₪ |
| Traductions, procuration, apostille, virements | ≈ 6 000 ₪ |
| Coût total | ≈ 3 361 000 ₪ (+ 12,0 %) |
| Mashkanta 50 % | 1 500 000 ₪ → ≈ 8 500 ₪ / mois sur 25 ans |
| Fonds propres à prévoir | ≈ 1 861 000 ₪ (≈ 465 000 €) |
Écart de fonds propres : près d’un million de shekels, dont 234 894 ₪ de taxe. Un non-résident qui fait son alya dans les deux ans suivant l’achat peut demander la requalification en « seul logement » et le remboursement de l’écart de taxe ; le mécanisme est détaillé dans acheter en tant qu’olé hadash. Pour vérifier votre propre cas :
Détail par tranche
| Tranche | Taux | Taxe |
|---|
Barème du 16 janvier 2025, gelé jusqu’au 15 janvier 2028 (loi d’arrangements). Le non-résident est taxé comme un acheteur de logement supplémentaire, sauf s’il devient résident israélien dans les deux ans suivant l’achat. Paiement sous 60 jours après la signature.
Points de vigilance propres à Modiin
- Le titre de propriété. La quasi-totalité de Modiin est bâtie sur des terrains de l’État loués par le Minhal (Autorité foncière) ; l’inscription se fait au tabou (registre foncier) pour la plupart des immeubles, mais certains programmes récents sont encore gérés par la société de logement du promoteur en attendant le parcellaire. L’avocat vérifie le nesach tabou, la hearat azhara (note d’avertissement) et l’absence d’hypothèque.
- Reut et Maccabim : maisons des années 1980-90. Vérandas fermées, étages ajoutés, piscines : comparer le permis de construire et l’état réel. Un ajout sans permis se régularise avant la signature, aux frais du vendeur, ou se traduit par une baisse de prix.
- Les charges de copropriété. Les immeubles récents avec ascenseurs, parking souterrain et jardins facturent un vaad bayit de 500 à 900 ₪ par mois ; demander les trois derniers relevés et le fonds de réserve.
- La pente et l’exposition. Beaucoup d’immeubles de Buchman et de Kaiser sont bâtis à flanc de vallée : un « rez-de-chaussée » peut se trouver au troisième niveau côté rue. Faire préciser le nombre de marches sans ascenseur et l’orientation (ouest = chaleur l’été).
- L’arnona. La taxe municipale de Modiin compte parmi les plus élevées du centre : 9 000 à 14 000 ₪ par an pour un 4-5 pièces. Elle pèse sur le rendement net d’un investisseur.
- Pas de zikaron dvarim sans avocat. Le pré-accord engage ; voir les étapes d’un achat immobilier en Israël.
Les professionnels sur place
Modiin dispose d’avocats immobiliers anglophones et francophones installés autour du centre et de Buchman, de courtiers mashkanta habitués aux dossiers d’olim (revenus à l’étranger, absence d’historique bancaire israélien) et d’agences qui couvrent la ville quartier par quartier. Nous les sélectionnons sur trois critères : spécialisation immobilière, indépendance vis-à-vis des vendeurs et des promoteurs, et expérience des dossiers à distance. Les honoraires habituels et les vérifications sont dans l’avocat immobilier en Israël ; le financement depuis l’étranger, dans mashkanta pour non-résidents.
Questions fréquentes
Quel est le prix d’un 4 pièces à Modiin en 2026 ?
Entre 2,7 et 3,4 millions de shekels pour un 4 pièces de 110 à 125 m² brut dans un immeuble des années 2000-2010 (Moriah, Kaiser, Shvatim), et 3,2 à 3,8 M₪ pour le même à Buchman ou dans un programme récent avec parking double et mamad. Les annonces Madlan et Yad2 du 3e trimestre 2026 se situent entre 24 000 et 34 000 ₪/m² selon le quartier et l’étage.
Combien de temps pour aller de Modiin à Tel Aviv ou à Jérusalem ?
En train, 30 à 35 minutes de la gare de Modiin Merkaz à Tel Aviv HaShalom, avec un passage par l’aéroport Ben Gourion. Vers Jérusalem, le train demande un changement à Ben Gourion (45 à 55 minutes au total) ; en voiture par la route 443, comptez 30 à 40 minutes hors heures de pointe. C’est ce qui fait de Modiin une ville de couples dont l’un travaille à Tel Aviv et l’autre à Jérusalem.
Modiin est-elle une ville pour olim francophones ou anglophones ?
Surtout anglophone : Américains, Britanniques, Sud-Africains et Australiens forment la première communauté d’olim de la ville, avec des synagogues, des écoles bilingues et des associations très structurées à Buchman, Moriah et Shvatim. La communauté francophone existe, plus petite, et profite des mêmes services municipaux d’intégration. Les professionnels de la ville travaillent couramment en anglais, parfois en français.
Vaut-il mieux un cottage ou un appartement à Modiin ?
Un cottage ou une maison jumelée à Buchman, Reut ou Maccabim coûte 5 à 8 M₪ et offre jardin et garage, mais se revend plus lentement et se loue mal au m². Un appartement 4-5 pièces avec parking coûte 2,8 à 4,2 M₪, se loue à des familles toute l’année (rendement brut 2,8 à 3,2 %) et se finance plus facilement. Pour un investisseur ou un futur olé qui n’a pas encore choisi son quartier, l’appartement est le choix le plus liquide.
Y a-t-il encore du neuf à Modiin ?
Oui, mais moins qu’il y a dix ans : les derniers grands secteurs se situent à l’est et au nord de la ville (prolongements de Moriah et de Shvatim), auxquels s’ajoutent des projets de densification et de pinui-binui à Reut et Maccabim. Les prix du neuf vont de 30 000 à 34 000 ₪/m², avec des échéanciers 20/80 courants en 2025-2026 et des livraisons à 24-36 mois.
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Chaque montant, barème et taux de cette page est vérifié sur la source officielle citée en bas de page et daté. Quand un barème ou un taux change, la page est mise à jour dans les jours qui suivent. Notre méthodologie.
Sources
- Bureau central des statistiques (Lamas) – prix des logements par ville, 1er trimestre 2026
- Madlan – prix des transactions et annonces à Modiin-Maccabim-Reut, 3e trimestre 2026
- Autorité des impôts – barème mas rechisha 2026
- Municipalité de Modiin-Maccabim-Reut – urbanisme et plans de quartiers
- Banque d’Israël – taux en vigueur
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Agence, courtier mashkanta ou avocat : indiquez le quartier visé, le type de bien (appartement, cottage, jardin) et votre statut, nous transmettons à un professionnel francophone ou anglophone qui travaille Modiin au quotidien.